“不谋全局者，不足谋一域”，为了建立一个国内循环通畅的具有统一标准的大市场，4月10日，《中共中央国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》正式发布。一石激起千层浪，这份文件的发布，在市场引起了极大的反应。对于长租公寓行业来说，国家的政策向来都是风向标，长租行业站在政策的风口，我们需要对国家政策有足够的敏感。

　　《意见》的目标是做大内循环，把内循环中的堵点打通，将不必要成本排除，在各行各业建立全国性的规范和体系。在建设全国统一大市场的新发展格局下，规范长租公寓市场发展，制定完善的行业规范已经迫在眉睫，这对促进长租公寓市场健康持续发展，保障租客的居住权，提升城市化人口质量等具有重要的现实意义。

　　完善住房租赁法规加快制定出台《住房租赁管理条例》

　　《住房租赁条例(征求意见稿)》在2020年9月7日，已经向社会公开征求意见。现在国务院、住房和城乡建设部需要加快制定出台《住房租赁管理条例》，规范住房租赁市场行为和市场秩序。需要保障租客和房东双方的权益，包括但不限于：出租人终止住房租赁合同的限制，禁止房东驱逐租客，住房租金标准及最高限价，承租人平等享有基本公共服务的权利、租赁合同备案管理，住房租金稳定措施等内容。

　　目前《北京市住房租赁条例(草案)》已经提请北京市十五届人大常委会第三十八次会议进行二次审议。二审稿将“住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡”等内容直接写入草案，明确提出本市鼓励保障性租赁住房建设、扩大保障性租赁住房供给等内容，体现了推动实现住有所居、宜居安居的坚定决心。

　　制定长租公寓行业标准加强市场监管体系建设

　　目前国家尚未对长租公寓企业的准入未设置任何门槛，企业乘着政策红利的风口迅速扩张，成为资本竞相追捧的投资标的，导致出现一系列乱象。现在长租公寓行业需要一套完善的标准，一方面要建立长租公寓机构准入条件和退出机制，完善租赁领域法律法规，设置行业准入门槛，对长租机构实缴注册资本、专业从业人员等方面提出明确要求;另一方面需要制定长租公寓规划指引，明确设计及公共配套标准等，以规范、约束住房租赁行为，保障住房租赁市场规范有序发展。

　　市场是资源配置的决定性力量，凡是市场能够解决的问题，都应该交给市场，但是完善的监管体系不可缺失。此次的中共中央、国务院印发《关于加快建设全国统一大市场的意见》也明确指出：以市场主体需求为导向，健全统一市场监管规则，推进市场监管公平统一，加快打造市场化法治化国际化营商环境。因此，创造规范的营商环境不仅需要有效发挥市场作用的基础，更要加强对租赁相关主体和行为信息的掌握，对租赁行为进行明确规范，防止“劣币驱逐良币”现象导致的市场虚假繁荣，有效引导和规范长租公寓行业健康发展。

　　打通长租公寓行业融资渠道加大财政引导力度

　　对于住房租赁行业有三大重要政策：一是降税，二是鼓励供给，三是公募REITs。目前多地发文加快发展保障性租赁住房，多地区都提出鼓励开展基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点。证监会也明确表示，要抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

　　如果中国的租赁住房公募REITs落地发展，市场规模将会非常巨大，根据欧美等国家的国际经验测算，中国租赁住房REITs规模将会超过3000亿元。

　　解决长租公寓的融资问题，是以市场化手段有效提升租赁住房供给能力的重点。中国银保监会、住房和城乡建设部印发《指导意见》中强调，银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，提供金融产品和金融服务。住房租赁行业要以人民为中心、以市场化为导向、以风险可控为前提、以多方协同为保障，构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系。

　　以江苏常州为例，在政府的推动下，国有全资的地方类金融机构常高新金隆控股有限公司与漫柏集团达成战略合作，这是全国首例国企融资住房租赁企业，开时代之先河。推动发展合规高效的金融服务和创新，为保障性租赁住房拓宽了金融渠道，真正实现推动保障性租赁住房市场的高质量发展。

　　大力培育专业化、规模化的长租公寓企业

　　发展长租公寓的机构化运营，对提升房屋资源的使用效率、稳定租赁关系和提高物业品质具有积极意义。长租公寓市场的机构化水平，是衡量其成熟程度的重要标准。专业化长租公寓企业能够为住房租赁市场提供稳定的较高品质产品，且比个人出租人更易于监管，尤其是在2019年中央推动财政支持住房租赁市场发展试点后，各大城市尤为注重对长租公寓企业的培育。

　　推动国家将规模化的品牌长租公寓企业纳入政府重点扶持的范围，在政策、资金、税收、人才等方面给予重点支持;同时鼓励机构投资者、房地产开发企业、物业管理企业等投资长租公寓，增加市场供给，满足市场需求。我们还要发挥国有企业的作用，鼓励国有企业投资营运长租公寓，充分发挥国有企业引导作用，推动长租公寓企业品牌化发展。各商业银行也可以在依法合规、商业可持续的前提下，为专业化、规模化的住房租赁企业提供信贷支持，完善住房租赁市场供应体系。

　　从2020年的遍地暴雷，到2021年的浴火重生，在中央多次强调发展租赁住房的政策红利下，长租公寓行业未来发展空间巨大，我们相信2022年将是中国的长租房领域快速发展的一年。未来国家以及地方将会出台更多的规定政策，长租公寓行业将会向着更加专业化、精细化、规范化的方向发展。

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