2021年是整个物管行业意气风发最顶峰之年，“物业+”成为资本追捧的热点概念，规模化的扩张也成为主流趋势。

但到了2022年下半年，房地产暴雷风波的袭来，导致物业股的高PE估值急转直下，来自关联方的利润被大幅缩减。物企必须得寻找新的出路。

自2022年下半年开始，主流物企不再倾向于广撒网式的增值服务全覆盖的路径，转而将战略方向聚焦在真正适合企业发展的第二曲线上，也有多家企业选择了以战略收购的模式来填充自身空缺业务线，例如朗诗绿色生活收购朗诗寓轻资产运营业务，以开拓长租业务条线。

朗诗绿色生活收购事件回顾

2023年3月20日，朗诗绿色生活（1965.HK）发布公告，收购朗诗寓轻资产运营业务已获股东会审批通过。收购完成后，北海朗润商业管理有限公司将成为朗诗绿色生活的间接全资附属公司。

朗润商业开拓长租公寓市场多年，积累了丰富的长租公寓运营管理经验，树立了朗诗寓这个优质的长租公寓品牌，培育成熟了轻资产长租公寓委托运营管理业务模式，收购此项业务又恰逢朗诗绿色生活补足业务空缺、拓展业务边界，并且将长租公寓运营管理的核心能力注入的绝好时机。

通过收购朗诗寓“长租公寓委托运营管理业务”，朗诗绿色生活直接将培育成熟的长租公寓运营管理的核心能力注入朗诗绿色生活，扩展其业务及服务边界，使得朗诗绿色生活的业务体系更加丰富和饱满，增加新的营收及利润增长点。

对于此项收购亿翰物研认为，“朗诗寓”作为长租公寓业内的中坚力量，拥有成熟的管理模式和操盘经验，将长租公寓的委托运营管理业务纳入到朗诗绿色生活的业务范畴中，符合物企从单纯服务端向复合轻资产管理模式转型的主流发展趋势。

收购事项的可行性及影响

结合收购背景，我们尝试分别在双方的业务能力和版图布局上去分析一下该次交易后续的融合可行性以及对双方企业的发展影响。

（1）两者的契合度如何？

在规模上看，朗诗寓的业务版图已进驻全国包括北京、上海、苏州、杭州、重庆、西安等热门一二线城市，在营项目近100个，稳定出租率在95%左右，这些城市潜在客户数量庞大、文化素质也相对较高并且对房租的支付能力和支付意愿都比较高。

因此，朗诗寓能为朗诗绿色生活输送可观的管理规模的基础上，高质量的租户也具备部分增值服务的消费能力。

迄今为止，朗诗寓服务人数已超过30万，庞大的用户数量不仅帮助朗诗寓不断将产品打磨精细化、多样化，还积累了大量的服务经验，因此无论是在公寓的舒适度还是在便捷度上，都可以让朗诗寓在市场竞争中脱颖而出。

同时朗诗寓顺应智慧化发展趋势，在运营端，打造运营管理系统，打造了自身线上租房平台，可以实现节能、减排、减少浪费等效果，从而降低公寓的能耗、运营成本与人力成本。

同时也可以提高管理的精准度和实时性，即全行业都在追求的“降本增效”，再通过配置智能门锁、智能电表、智能家居等设备，可以方便租户居住管理和维护，提升其生活品质，从根本上提升用户体验。

根据亿翰物研的研究数据显示，朗诗绿色生活2022年其行业综合实力排名在TOP23，管理服务已扩展至35个城市，在管总建筑面积接近3000万平方米，为超过23万户住户提供服务。

在独立拓展能力进化上，朗诗绿色生活坚持优质稳定推进策略。

业态也是多面开花，从传统的住宅业，不断深耕非住领域，牵手浙江省地方市政府，为城市发展做服务赋能。

根据2022年上半年的年报数据显示，独立第三方在管建筑面积占总在管建筑面积的比例进一步提升至56.2%，已经具备多元业态的管理能力和成熟立体化的管理模式。

所以综合两家软硬件实力来看，朗诗绿色生活的服务版图正好覆盖朗诗寓的项目区域，从而减少了新增管理团队的成本，能够和原有的区域团队实现较好的兼容。

另外，长租公寓委托运营管理业务也很考验团队对于项目定位的理解以及在当地市场的品牌知名度，由于区域覆盖的重叠和多元化服务模式的迭代，有助于朗诗绿色生活在力拓生活服务边界的同时，更好地去将新业务落地。

（2）双方结合的优势在哪？

长租公寓及其委托运营管理业务逐渐成为物业企业的新赛道，物业企业在切入物企参与长租公寓以及长租公寓委托运营管理业务上有着充分的优势，具体表现在以下四个方面：

具备物业管理经验：物业企业在管理、服务方面拥有丰富经验，对房屋的设施、环境、维修保养等方面都有深入的了解和把控能力。

例如朗诗绿色生活可以将空间运营服务、到家服务、线上优选商城、诗惠团团购、社区新零售业务等多项商业增值服务推进朗诗寓，让租户享受更加全面、便捷的服务。

与业主和租客的联系紧密：物业企业通常是小区的管理者，与业主和租客的联系紧密，能够更好地了解用户的需求和关注点，为长租公寓的租赁和管理提供更加周到的服务。

丰富的运营资源：物业企业在长期的物业管理过程中，积累了丰富的运营资源，包括房源、服务供应商、设备和人才等，可以用于长租公寓的租赁和管理。

强大的品牌优势：物业企业在地产行业的品牌知名度和公信力相对较高，可以在长租公寓的品牌建设和营销推广方面提供有力支持。

长租公寓行业发展已经进入到了高速增长期，但由于市场需求和管理水平的不断提升，传统的物业管理方式已经难以适应这个行业的发展。

因此，更加精细化、专业化的管理成为了长租公寓企业发展的必然趋势。

而朗诗绿色生活作为一家拥有多年物业管理经验的企业，具备了强大的物业管理能力和技术支持，同时朗诗寓作为朗诗绿色生活旗下的长租公寓品牌，也在长期的实践中积累了丰富的运营经验和客户服务能力。

两个业务的优势互补，进一步推动长租公寓行业向更加专业化的方向发展。

于朗诗绿色生活而言，此次收购中不仅是为了拓展自身业务，更是在寻求更加精准的市场定位和不断提升自身核心竞争力。

长租公寓委托运营管理业务的市场发展空间

聊完了这项交易对于双方企业的发展影响后，我们也聊聊题外话，当前环境下，长租公寓的发展前景究竟如何，以及物业企业切入有哪些优势。

国家加快建立“租购并举”住房制度，政策红利持续释放，2023年政府工作报告指出：“要保障基本民生和发展社会事业。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”；

中国人民银行、中国银保监会联合发布关于《关于金融支持租赁住房市场发展的意见（征求意见稿）》，重点支持自持物业的专业化、规模化租赁住房企业发展，这些强有力的后盾都为住房租赁市场以及长租市场带来了稳定发展的动力。

从市场需求上来分析，流动人口是有效预测未来租赁市场规模的有效数据之一，第七次全国人口普查结果显示，我国流动人口为3.76亿人，与2010年相比，流动人口增长69.73%。

在市场经济不断发展以及持续推进城镇化趋势下，预计2030年，流动人口将超过5亿，新增流动人口超过1.5亿，也就是说，超1亿人口将有潜在住房租赁需求，再结合目前长租公寓的逐渐推广被大众知悉，以及人们对品质生活的不断追求的情况，预计长租公寓在住房租赁中的占比将进一步扩大，更有机构推测，2030年中国集中式长租公寓需求规模将超过1200万套。

但目前，长租公寓渗透率仍较低，在7%-9%之间，且行业竞争格局尚未打开，因此目前有非常大的发展潜力，此时也正是布局此项业务的风口时期。

长租公寓的优势在于其能够满足年轻人对于个性化住房需求的追求，同时也能够降低居住成本。

随着年轻人消费观念和生活方式的不断变化，无论是在政策端还是在市场端上看，长租公寓市场的潜力都是巨大的，特别是在一线和新一线城市。

而长租公寓委托运营管理业务则是一种以物业管理公司为主导，委托运营长租公寓的业务。

相比于自营经营，委托运营的长租公寓更具有扩张速度快、资金压力小等优势，同时也能够降低经营风险。

随着长租公寓市场的逐步成熟，更多物业管理公司开始将长租公寓作为其拓展非住业务的重点，这为长租公寓委托运营管理业务的发展提供了广阔的空间。

结语

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