近日，深圳楼市有一个新的现象，深圳部分高端购房客户，本打算买房的，但合计了一下，发现还是租房划算。怎么讲呢？买一套1000万的房子，贷款700万，月供3.5-3.6万元，但租这一套房子花多少钱呢？0.8-1.0万元。这么一来，租个大房子改善，岂不是更好吗？

尽管，这已不是个别案例了，它背后的信息，太值得探索了。这里，我们先给出几个大的趋势：

首先，资金的利率在趋势性下降，房贷成了高利率贷款了；

其次，房价上涨预期在弱化，即便上涨，但涨不过房贷利率，那就不值得贷款买房；

再次，大家对居住的品质要求在提高，房子到处都是，可以随便选、随便挑；

最后，住房供给端异常拥挤，不管是新房交易、二手房买卖，或租赁市场，都在竞争。

也就是说，现在二手房市场，业主在“抢买家”，未来一定会传导至租赁市场，也就是房东“抢租客”。

这几个趋势综合起来，对租赁市场，意味着什么？机会还是风险呢？

NO. 2｜贰

一是，租赁供给的赛道，越来越拥挤了！

过去，业主不太看重租房收益，原因是房价收益太可观了，业主看不上租金那点儿蝇头小利。现在，手上的房子可能卖不出去，或交易周期太长，而存量房贷利率很高，月供压力太大。很多高收入人群，对未来收入继续增长，没太大信心，所以，必须要把房子租出去。

租赁供给端的竞争，已呈现红海之势。除了个人房源迅速放量以外，近年来各地政府都在搞保租房项目；民间资本在收储房源，搞长租公寓；即便是城中村，也告别了低水平的“散租模式”了，基本是“二房东”主导，打品质牌；前几年红火的公寓市场，也进入租赁赛道了。

另外，非住宅的商办、工业厂房，也开始进入租赁行业了。

二是，租金价格，可能要趋势性下降了！

1月份，克而瑞统计的全国55城个人出租房源、挂牌量在迅速上升，平均租金为32.90元/平米/月，环比下跌2.37%，同比下跌0.78%，已经连续下跌了数月了。当然，这个统计的口径很有限，只是中心区的品质商品住房，样本比较小。把全样本算在内，租金是持续下跌的。

当然，这种下跌，一方面是供给端实在太拥挤；另一方面是前期长租公寓大规模收房抢占市场，资本逐鹿租赁“消费升级”的商业模式，加上房价上涨的带动，以及部分新兴行业繁荣，就业人群的需求推动等等。但现在，就像楼市从云端下来一样，租赁市场也开始回归平静了。

当然，这只是针对全市平均租金的，而像前面讲的这类租大房子改善的人群，租金可能并不会下跌。比如，春节后一线城市集中公寓的出租率出现回升，主要是针对高收入的品牌公寓产品。

三是，靠租金差的运营模式，可能很难成为主流！

现在，大大小小的长租公寓、保租房项目，基本都是靠“租金差”来盈利。但租赁供应排山倒海，商品房市场的卖盘压力，全面传导至下游的租赁市场，“降价出租”的现象越来越多。

另外，在需求端，也要告别浮华了。过去，资本市场逐鹿租赁时讲“消费升级”，这很可能是募资的噱头。现在，这个故事很难讲下去了。传统高收入行业，比如房地产、金融、创投、互联网等，都从高位景气回落，新的高收入行业还未诞生，机关事业单位国企等，在降薪水。

即便有升级，群体也很少！

四是，租赁需求，分化加剧！

过去，租房是权宜之计，买房才是多数人的终极目标。现在，既然房价稳定了，而房贷利率很高，市场上存量房源又很多，拿月供可以租个非常好的房子，那就租个房子改善居住。这部分人群，愿意接受高租金，但对居家体验、社区服务、安全要求，希望有“业主式”的享受。

这是对部分有能力买房，包括高收入人群换房改善而言的。对于新就业的大学生和小年轻们，买房更要推迟了。于是，租房就成了长期的行为、成为真正的刚性需求了。要注意的是，一旦租房作为刚性需求、长期需求、改善需求等等，那对房屋的品质，就有了新的要求。

也即是，房子是租来的，但生活不是。但对后面这部分人群，未来租金的敏感性会更高，而且租赁供给赛道拥挤、竞争惨烈，也为这部分人群提供了更多选择，低租金自然是首选。

当然，供给端也在顺应品质的诉求，租赁房源在布置上，也强调体验。即便是城中村二房东也知道，房子捯饬捯饬，卖相好一点，至少能快点儿租出去。但是，就整个租赁市场来看，现在供给端的品质方面，除了地段、硬件以外，在满足“品质诉求”上的服务还有很大差距。

NO. 3｜叁

租赁获客，要有新思路了！

过去，就是靠标准化改造后，溢价出租。现在，当租金趋势性下跌，房源选择很多的时候，这种溢价出租的难度增加了。所以，还讲求规模效应的话，由于前期投入太大，转化为巨大的沉没成本，事实上是“规模陷进”。怎么办？其实就是分层营销，重新构造营销新策略。

对高收入人群，对品质租赁需求，既要有好的地段，还要在房屋、社区的硬件上下功夫，也要注重对居家生活、社区服务、代买代收等方面，提供“业主式”的服务。对这样的客户，长租公寓的租赁收益，既包括租金溢价，也包括服务溢价。我认为，租金相对月供的优势，还会维持一段时间。很多高净值租客，愿意为此买单，这也是长租公寓的盈利所在。

对长租公寓来说，未来房源供应增加，收房的成本会降低，针对这部分客户的投资收益率，可以充分挖掘。另外，针对这部分客户，不要一味求规模，而要从争夺房源转向服务客户。

对新就业的大学生和小年轻客户们，他们对租金比较敏感，也会再三比较哪家租金更低，这对长租公寓来说非常不利。但是，他们对租赁区位也很敏感，通勤便利或可仍受的通勤时间内，部分区位租金抗跌。因此，对这部分租客，要以“地段+品质”的模式，吸引和留住客户。

不过，地段是第一位的，品质方面的投入要适当控制！

另外，要注意的是，当房价下跌、社会无风险利率下降，部分片区房屋出租的投资收益率上行或进入重资产投资区。这时，长租公寓要适当地拿下部分项目的产权，以分享相对可观的长期收益。特别是，未来全社会无风险收益率继续下降时，这一收益率就更加可观了。

NO. 4｜肆

总的来说，租赁进入买方主导时代，卖方竞争时代，供应放量时代。同时，租赁需求开始稳定化、长期化，也开始出现清晰的分层。买方主导，更应该看到机会，即从租金差的溢价收益，转到强服务的溢价收益；卖方竞争，也应该看到机会，即在房源、客群和服务上的差异化。

也就是，争取主动，抢占存量时代的优质区位。供应放量时代，也为争取主动，抢占优质房源创造了机会。而且，越早、越主动，越能领先一个身位，获得较低收房成本、性价比高的房源。

租赁需求开始稳定化、长期化，为稳定客源，降低空置期，提高盈利创造了稳定的客源环境。需求分层，也倒逼长租公寓必须要差异化营销。越来越讲究品质，更加倒逼长租公寓钻研经营，加强对客户群体及其需求的精细化分析，这方面的大数据场景应用，有可观的发展前景。

免责声明：本文转自腾讯网，作者：李宇嘉地产笔记，转载此文旨在传递更多信息。

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