2月24日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》），围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。《意见》共17条，主要内容包括：

一是加强住房租赁信贷产品和服务模式创新。支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，期限一般3年，最长不超过5年。鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年。支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年。对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年。

二是拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券(Cover Bond)，稳步发展房地产投资信托基金(REITs)，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。

三是加强和完善住房租赁金融管理。严格住房租赁金融业务边界，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资。加强信贷资金管理，规范直接融资产品创新，建立住房租赁金融监测评估体系，防范住房租赁金融风险。

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住房租赁市场再获重大金融支持，全面覆盖保障性和商业性租赁住房

自2021年6月国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，中央持续出台相关政策支持住房租赁市场的发展，尤其是金融方面的支持政策，保租房公募REITs快速推进并实现落地。

图：针对住房租赁市场的部分支持政策

资料来源：中指研究院综合整理

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本次《意见》进一步加大了对住房租赁市场的金融支持力度，全面覆盖保障性和商业性租赁住房。2022年2月，银保监会和住建部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，提出构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系，重点加强对保租房建设运营的金融支持。本次《意见》提出“支持各类主体新建、改建长期租赁住房、盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应”，“商业性金融要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，满足各类租赁住房主体合理融资需求”，将金融支持体系全面覆盖至商业性租赁住房领域。

根据中指研究院监测数据，截至2022年末，品牌长租公寓在60余个城市运营超2700家门店，开业房源超75万间，其中泊寓、冠寓、CCB建融家园、魔方、乐乎公寓开业门店数与房源数突出。这些经营市场化长租公寓的企业都有望获得更大力度的金融支持。

图：2022年12月重点长租公寓品牌开业门店数及房源数对比

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住房租赁信贷产品将覆盖项目全周期

本次《意见》从全周期角度对租赁住房企业进行了金融支持。租赁住房项目具有投资规模大、投资回报期长等特点，在租赁住房的投资、开发、运营等各个阶段都需要相匹配的金融产品提供支持，以往金融产品与租赁住房项目特点的错配，是阻碍住房租赁市场发展的一个重要因素。本次《意见》在总结相关金融机构前期实践经验的基础上，针对租赁住房项目投资运营的特点，从全周期角度对住房租赁企业提供了金融支持，比如：加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度；创新团体批量购买租赁住房信贷产品；支持发放住房租赁经营性贷款；创新对住房租赁相关企业的综合金融服务等。

表：《意见》提出的住房租赁信贷产品体系

资料来源：中指研究院综合整理

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（1）加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度

《意见》提出，“支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款。租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%，贷款期限一般3年，最长不超过5年。”在之前租赁住房的建设实践中，商业银行已经在提供类似的租赁住房建设贷款，本次《意见》在总结前期实践经验的基础上，进一步明确了对新建和改建租赁住房的开发建设贷款支持，有利于缓解租赁企业新建和改建租赁住房的资金压力，促进租赁住房的供应。

（2）创新团体批量购买租赁住房信贷产品

《意见》提出，“……批量购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有经营的，鼓励商业银行……发放租赁住房团体购房贷款。……期限最长不超过30年”。这一政策导向既对租赁住房的收购投资进行了支持，同时也有利于消化当前房地产市场库存。不过需要注意的是，“利用贷款购买的商品住房、商业用房等应为法律关系清晰、已竣工验收的房屋”，期房暂不在贷款支持的范围。

（3）支持发放住房租赁经营性贷款

重资产和轻资产的住房租赁企业均获得不同程度的金融支持。自持物业的重资产企业因为资金投入大、回报周期长，资金压力更大，对于金融支持的依赖程度也更高，相对而言，政策给予的支持力度也更大。

对于自持物业的重资产住房租赁企业，《意见》提到，“重点支持以独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业，促进其规模化、集约化经营，提升长期租赁住房的供给能力和运营水平”。在具体政策方面，“住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，可用于置换物业前期开发建设贷款。”

对于非自有产权的轻资产住房租赁企业，《意见》提到，“住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%”。

集中式长租公寓投资运营模式或更受政策鼓励。根据投资运营模式的不同，长租公寓分为集中式长租公寓和分散式长租公寓。分散式长租公寓通常而言普遍采用轻资产模式，其房源主要通过租赁获取，非自有产权，政策给予的支持力度较小。相对而言，集中式长租公寓更符合《意见》所提的“规模化、集约化经营”的发展目标，政策倾向也更加支持和鼓励集中式长租公寓的投资与运营。

住房租赁企业的融资渠道有望进一步拓宽，市场化租赁住房公募REITs将稳步推进

除了信贷支持之外，《意见》提到“拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道”，主要包括增强金融机构住房租赁贷款投放能力、拓宽住房租赁企业债券融资渠道、创新住房租赁担保债券、稳步发展房地产投资信托基金、引导各类社会资金有序投资住房租赁领域等几个方面。在此政策导向之下，未来住房租赁企业的融资渠道有望进一步拓宽，融资成本有望逐渐降低，项目和企业的持续发展能力将逐步增强。

市场化租赁住房公募REITs将稳步推进。《意见》提到“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，……募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房”，已不再将公募REITs的范围局限于保租房。结合证监会副主席李超之前提及的“进一步扩大REITs试点范围，……加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”，市场化长租房REITs有望加快推进，相关投资运营企业有望获得宝贵的融资退出渠道。

表：4支已发行保租房公募REITs的关键指标

数据来源：招募说明书，中指研究院综合整理

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加强和完善住房租赁金融管理，严格住房租赁金融业务边界，防范住房租赁金融风险

《意见》提出，要“加强和完善住房租赁金融管理”，包括严格住房租赁金融业务边界、加强住房租赁信贷资金管理、规范住房租赁直接融资产品创新、防范住房租赁金融风险、建立住房租赁金融监测评估体系等几个方面。

严格边界方面，“住房租赁金融业务要严格定位于支持住房租赁市场发展，不得为短期投机炒作行为提供融资。……严禁将住房租赁金融产品违规用于商业性房地产开发。”这与“房住不炒”的总基调保持一致，同时也防止进一步积累商品房领域的金融风险；对金融业务的严格管理也将有利于住房租赁市场的长远健康发展。

防范风险方面，“对各类住房租赁企业以及持有租赁住房的房地产开发企业负债水平进行上限控制，确保其资产负债率保持在适度区间。”住房租赁业务对运营企业的经营能力、财务能力都有很高的要求，经营风险发生的可能性也更大，前些年已经出现过多起长租公寓企业暴雷的情况，随着金融对租赁市场支持力度的提升，租赁企业的经营风险也可能转化为金融风险。本次《意见》特别强调对住房租赁金融风险的防范，将有助于租赁行业更理性、更健康的发展。

“租购并举”是我国住房制度建设的重要目标之一，也是房地产业新发展模式的重要组成部分。整体而言，《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》进一步加强了对住房租赁市场的金融支持力度，有利于拓宽住房租赁企业的融资渠道，降低融资成本，使得租赁住房项目更能够“算得过来账”，从而提升住房租赁企业的投资运营积极性，促进住房租赁市场快速健康发展。

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