上个月，华夏基金华润有巢REIT发售成功，两天内吸引1200多亿元资金抢购，而原本计划募集的金额只有11.2亿元。

投资人给账上放1200亿，但你只需要不到12亿元，又惊又喜，钱多了也是一种烦恼。

各路资方用大量资金砸出了它们对保租房REIT的高度认可。

资本重燃热情

跑在最前面，喊得最大声，做得最彻底，建设银行不愧是银行系的宇宙大行。

今年9月23日，建设银行公告拟出资设立住房租赁基金，募集资金300亿元。

不到两个月的时间，11月8日，建设银行举行住房租赁基金成立发布暨合作签约仪式，300亿住房租赁基金正式落地。

现场还签署了首批10余个项目收购协议。

截至目前，建行住房租赁相关贷款余额近2100亿元；成立专业的住房服务子公司，开业运营204个“CCB建融家园”长租社区，管理房源超14万间；专注打造开放共享的住房租赁综合服务平台，企业用户达1.6万户、个人用户超4200万户；公租房管理信息系统拓展至328个城市，保租房App也在211个城市上线。

你永远可以相信建设银行，说得到，做得到。

以前，要买房，到建行；现在，要租房，到建行。

建设银行是银行系的代表之一，平安是险资系的代表之一。

“平安作为长线资本，不会通过短期套利获得太多超额收益。整体来看，其对我国前景比较看好，投资态度依然比较坚定。目前市场环境下，尤其未来2-3年，是长期资本布局的好时点，其会以更理性、更合适的价格和条件收购一些具有长期持有价值的优质物业。”在世邦魏理仕2022年度论坛上，中国平安保险海外（控股）有限公司董事总经理李雯表示。

平安入局不动产的另一大赛道便是保租房。

对于投资保租房REITs，平安相关业务负责人表示，战略性投资深圳安居公募REITs是平安“险资投资租赁住房”战略的重要一环，后续平安还将与包括“深圳安居”在内的多家租赁住房领域合作方一起，共同投资租赁住房。

据公开报道，目前平安的险资投资主要聚焦国家鼓励、符合广大群众需要的集中式租赁性住房资产，迄今已在北京、上海、广州、南京、武汉等城市布局租赁房源超1万间，计划在未来5年内投资租赁房源超10万间。

截至目前，一共有4只保租房REITs公开发行，3只REITs产品中均有保险资金作为战略投资者。

其中，工银安盛人寿保险有限公司、国寿投资保险资产管理有限公司为中金厦门安居REIT的前十大持有人。

红土创新深圳人才安居REITs的前十大战略投资者中包含中国人寿保险股份有限公司、中国平安人寿保险股份有限公司。

此外，中国人寿保险股份有限公司则大量持有了华夏北京保障房中心REIT的战略配售份额。

“随着鼓励保险资金为保租房项目提供长期资金支持，对险资来说，意味着风险较低而收益有较高保障的长期投资机会。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示。

柏文喜分析，险资入局保租房可能会有两大途径，一是在保租房发行REITs产品时，将其作为自身资产组合的底层配置标的之一，因为保租房的租金收入相对平稳，收益率也尚可；二是以委托借款式债权、保债或者优先股、“优先股+股东借款”的方式进入保租房开发建设融资与运营阶段，获取具有托底和保证条件的固定收益，加上超额收益分成，进而在合适的时机实现退出。

格局悄然变化

强者恒强，弱者恒弱，住房租赁行业马太效应正在凸显。

今年1月到9月，万科租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入 23.1 亿元，同比增长 11.5%。

截至 9 月底，万科租赁住宅业务共运营管理约 21.5 万间，累计开业约 16.9 万间，出租率为 95%。

万科积极响应国家保障性租赁住房政策，截至9月末，其所管理的租赁住宅中，已有 4.28 万间纳入保障性租赁住宅。

万科泊寓在第三季度新签企业客户6887间，毕业季新签超过5万份合同。

保利发展旗下的保利公寓也在积极发展保障性租赁住房，助推城市更新，拓展公寓业务，建成保障房超10万套。

我爱我家旗下房屋资产管理品牌相寓已经成为公司持续发展的“稳压器”。

今年三季度，在疫情、住房交易市场波动等不利环境下，相寓交易量达到 2019 年以来季度量高值，租金水平总体平稳，为公司整体经营的稳定发挥了重要支撑作用。

截至今年9月底，相寓在管房源规模达到 25.9 万套，同比增长 2.8%；前三季度平均出房天数 9.3 天，相比上半年减少 0.3 天，第三季度平均出房天数缩短至 8.6 天，环比减少 6.4%；前三季度平均出租率 95.2%，租金交易额累计达 127.5 亿元。

非上市企业也不乏优秀代表。

微领地集团在长租公寓深耕11年，目前微领地已取得7 个重资产项目，3万间保障性租赁住房，其中已开业运营近5000间。

世邦魏理仕近日发布《中国长租公寓投资报告》指出，受到人口结构变化、住房消费观念和政策支持的共同推动，中国住房租赁市场正加速进入机构化的时代。

世邦魏理仕预计，2030年中国集中式长租公寓需求规模将超过1200万套。强劲的需求增长，叠加资产流动性的提升以及可规模化的优势，将令长租公寓成为未来十年中国最具成长性和吸引力的商业地产投资类别之一。

再看看大洋彼岸的EQR。

EQR是目前美国最大的上市公寓运营商，截至今年上半年，EQR管理房间数量超过80227间，营业利润率69%，出租率96.7%，续租率56%。EQR奉行“Buy，Build and Sell”（收购、开发、出售）的投资策略，凭借出色的资管能力塑造可持续现金流，并利用住宅市场周期提升投资回报。

在住房租赁市场新时代，中国版的EQR何时出现？

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