我国住房租赁市场进入机构化时代已有7年，长租公寓作为商业地产的重要应市产品，期间经历了快速起飞、收购兼并、上市热潮、疫情冲击、整合洗牌的起伏，运营质量和行业规模正迈向良好发展态势。

长租公寓至今仍是风口上的行业，即便负面新闻频出依然有其存在的价值，巨量的人口流动带来的高租房需求在消费升级时代必须有相关企业与机构予以承接，市场前景犹在，只是需要企业特别是头部企业认真施策。未来长租公寓行业的竞争仍聚焦在“看服务”“重运营”“拼实力”三个层面，相关企业还需扛得住资金的压力。

2022年上半年数据显示，国内集中式长租公寓运营商开业房源数量为95万套，这个数字与庞大的租房人口相比微不足道。我国城镇家庭租房占比接近20%，租房人口超过1.5亿，意即长租公寓在住宅租赁市场的占比尚不到2%，远不如欧美、日本等国家和地区50%以上的机构化运营公寓比例。

广东、上海、北京、浙江、江苏等经济发达区域的长租公寓客群占据了整体市场的74%，与之对应的是当地的高房价与还在不断增长的城市人口。一线城市、强二线城市的住宅租金涨幅超过同期的甲级写字楼和购物中心租金涨幅，换句话说，在这些城市，租房子特别是住宅正越来越贵。调查显示，一线城市、强二线城市的租客愿意接受较长时间的租房合同（5-10年），前提是保障和提升房屋品质和服务体验。

长租公寓是典型的微利行业，一直没有找到稳定的盈利点，即便是财大气粗、资源丰厚的头部企业也不能避免“花钱如流水、进账如水滴”的境况。回归理性，不再盲目扩张的道理似是每家企业都懂，但面对“坚守”还是“冒进”，各家企业的心思各有不同。长租公寓领域依然有着海量的增长空间，但竞争的压力从来没有减轻过，在精细化运营能力支持下“赚慢钱”“赚小钱”应成为业界接受的常态。

租赁住房市场解决的是刚需人群的居住需求，类似于尚没有条件买房的进城务工人员和新就业大学生等群体都需要通过租房解决居住问题，影响他们的消费决策的只有两个要素，一是价格，二是安全，如果长租公寓品牌忽视这两个基本诉求而偏向其他，被市场抛离就只是时间问题。好在随着法制层面对物权和租权双方权利和义务更加清晰的界定，租权的稳定性变强后对长租公寓行业的发展有利。

国内外机构正在加码长租公寓的投资，2020、2021年的13宗大额交易，金额达100亿元，超过此前5年的投资交易额。但和美国房地产市场长租公寓2021年投资金额达3500亿美元相比，这个数值不值一提。并且，美国最大的上市公寓运营商EQR拥有310处公寓项目，房间数量超过8万间，国内机构与之相比差距巨大。

有一个现象或可对长租公寓市场的玩法和模式造成一定影响，部分企业拿地自建楼宇供员工居住，如华为、哔哩哔哩等，而部分地方为实现地产市场回暖，也乐意将地块或成品楼盘批量销售给有实力的企业自建、自营，企业定制、售后回租等路径或将盛行。

长租公寓被视为未来数年最具成长性的商业地产投资类别，市场预测，2030年长租公寓市场规模将超过1200万套，但从不足100万套到1200万套，仅以8年时间或许太过乐观。

注：本文转自观剡财经，转载此文旨在传递更多信息。

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