【中国住房租赁行业的规模、危机和发展机遇】

中国有多少套房子？有多少套空置的房子？有多少套用来出租的房子？

恐怕没有一个机构和个人可以给出准确的数字。

从宏观方面来看，大家普遍认为长租公寓是一个巨大的行业，未来十年可以增长到接近五万亿人民币的市场规模。

随着中国城市化进程的进一步加快，城市群的发展被提上日程，未来的人口会向各大城市群转移。有人认为中国前十大城市未来会产生接近万亿规模的房屋租赁市场。

公开数据显示，2017年，我国租房市场规模在1.38万亿左右，根据链家研究院预测，到2020年，我国租房人口将达到1.9亿；到2025年，中国租赁市场的规模将增至2.9万亿元。在长租公寓兴起之前，中国是没有机构租赁这一说法的，虽然美国早在几十年前就已经出现了机构租赁企业。

2013年开始随着移动互联网的兴起，继之在“衣食住行”四大民生领域掀起了一场利用移动互联网技术变革传统产业的“革命”，长租公寓正是在这个大背景下“催生”而出的一种新型的房屋租赁模式，最早它是面对大学毕业生和尚未买房的白领一族，如今已经扩展到家庭租房和金领商务人士。

中国改革开放40周年，人民生活水平得到了极大的提高，传统的私人房东租赁模式因为各种积弊已经无法更好地满足市场的需要，长租公寓由此走上了历史的舞台。

在上一章中，我们谈到了房屋银行，中介托管和职业二房东。在长租公寓诞生之前，可以说中国的房屋租赁市场完全是一个分散和自由的市场，即使有“房屋银行”这样的托管形式，但大部分房源还是掌握在私人房东手里，托管房源和职业二房东手里的房源总体数量占整个房屋租赁市场的比例极低，几乎可以忽略不计。

随着长租公寓的兴起，大量中介公司开始转型，进入这个领域，并且随着金融支持力度的加大和改善性租住需求的爆发，催生了大量的专业机构租赁企业，这就是我们所谓的长租公寓运营商。从2015年到2017年，机构化租赁企业提供的房源开始大量入市。蓝领公寓、合租公寓、整租公寓、集中式公寓、服务式公寓等各种产品形态集中涌现，极大地丰富了我国房屋租赁市场的产品形式和内容，并且为客户提供了完善的租后服务。

可以说，长租公寓是对房屋租赁市场一次“颠覆性”的改变，它使得这个传统、原始、散漫的行业开始逐步走向正规化管理、规范化运营、提供标准化的产品和有保证的售后服务，解决了诸如“黑中介”、“假房源”、“乱收中介费”、没有租后服务等长期困扰租房者的问题。从这个意义上讲，长租公寓是一个利国利民的大好事，是一个值得政府长期鼓励和支持的行业。

然而任何一个行业的发展，尤其是新生行业的发展，都无法避免一个问题，那就是市场竞争导致的“市场化危机”。当年的家电行业的发展历程就是一个典型的案例。早期外资品牌家电，尤其是电视机占据了我国家电市场很大的份额，随着中国普通家庭对电视机需求的爆发，中国电视机市场迎来了前所未有的高增长，这也从客观上催生和助推了国产电视机的迅猛发展。

然而短短几年之后，激烈的市场竞争不仅导致了洋品牌的市场萎缩甚至退出中国市场，同样也导致了国产电视机企业的“困境”。一方面是电视机质量水平不断提升，一方面是电视机价格持续下降。

更可怕的是企业库存不断增加，最后爆发“价格战”，国产电视机企业盈利水平持续下降。究其原因，市场繁荣导致市场供应“无限增加”，当市场需求达到一个顶峰之后开始回落，然而生产有一个周期，导致市场上供应的产品数量远远高于市场实际需求的产品数量，降价促销就成为企业乃至商家无奈的选择。当年无限风光的“长虹”、“康佳”，“TCL”虽然还在。

注：本文转自财经作家寓言哥，转载此文旨在传递更多信息。

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