本文来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：ABNData。

公寓市场综述

01 全球公寓市场发展动态

美洲方面，美国商务部普查局近期公布，美国8月公寓式住宅（针对租屋市场）新屋开工年增31.0%（月增28.6%）至62.1万户，创1986年4月以来新高。2022年8月美国消费者物价指数（CPI）当中的屋主等值租金（OER）年增6.3%，创1986年4月以来最高升幅。

根据房地产网站Zumper发布的2022年8月全国租金报告，报告显示一居室公寓的租金继续创下新高。8月，纽约市的一居室公寓同比增长了46.7%，一些较小城市也出现了租金急剧增长的情况，如加利福尼亚州的弗雷斯诺和俄克拉荷马州的塔尔萨，分别同比增长了40%和38.9%。8月，租金环比下跌幅度最大的五个城市：爱荷华州得梅因，一居室公寓的租金中位数为880美元，环比下滑了6.4%，同比下跌了12%；阿拉斯加州安克雷奇，一居室公寓的租金中位数为1050美元，环比下滑了6.3%，同比上涨了1%；芝加哥，一居室公寓的租金中位数为1830美元，环比下滑了6.2%，同比上涨了26.20%；德克萨斯州欧文，一居室公寓的租金中位数为1390美元，环比下滑了6.1%，同比上涨了12.1%；德克萨斯州普莱诺，一居室公寓的租金中位数为1450美元，环比下滑了5.8%，同比上涨了11.5%。总体看来，租金降温最多的地区是东南地区。Zumper报告称，在新冠疫情期间，迁移到这些地区的人数激增，因为人们想要寻找天气更暖和、居住空间更开阔和租金更便宜的居住地。

欧洲方面，英国物业出租公司Homelet最新出炉的数据显示，英国八月份的平均房租继续上涨。全英范围内的平均租金，1143英镑/月，比上月上涨了1.4%，相较于去年8月份，上涨了8.5%。在伦敦租房更加艰难，8月平均月租1898镑，环比上涨了10.8%！表现最为强劲的Hounslow和Richmond区域涨了22%！Knight Frank的预估数据显示，伦敦未来五年的房租涨幅大概率超过22%。目前在英国一年留学的房租基本上是7000英镑起步，伦敦地区可能要高于12,000英镑。

02 亚太公寓市场发展动态

亚太市场，根据亚洲旅宿大数据研究院澳洲监测数据显示，8月，澳洲的租房危机已经恶化到前所未有的低点，可供出租的房屋缩水到2006年以来的最低水平，澳洲过半首府城市只有不到1000套出租房，其中悉尼和墨尔本出租房储备的减少导致澳大利亚租房空置率从此前的1%降至0.9%。

空置率的改变导致只有32948套出租房可供出租，远远低于去年同期的58886套房屋，当时的空置率为1.6%。分城市来看，悉尼和墨尔本8月份的租房空置率都下降了0.2%，分别达到了1.3%和1.4%，可供出租的出租房达到了10502套和9356套；阿德莱德只有691套房屋可供出租，空置率仅为0.3%；珀斯956套房屋可供出租，空置率为0.4%；霍巴特157套房屋可供出租，空置率降至0.5%；布里斯班2382套，空置率0.7%；达尔文215套，空置率0.6%；堪培拉633套，空置率0.9%。

从租金来看，除达尔文意外，所有首府城市过去12个月房租都出现了双位数的增长，平均房租增长了20.1%。其中，悉尼已经取代布里斯班，成为了房租增长最快的市场，两座城市的房租分别增长了22.7%和22%。

新加坡本地房产网站SRX的研究报告数据显示，8月，新加坡组屋公寓整体租金连续26个月上涨，私宅租金连续20个月上涨，8月的租金较7月也上涨了3.2%。除了组屋公寓以外，新加坡的高档私宅租金价格也在走高，今年1月至8月，新加坡核心中央区（CCR）公寓的平均租金较去年增加了14.6%，优质洋房租金也上扬了19%，平均租金2021年上升16%至21582新元，今年1-8月又上升19%至25772新元。除了优质洋房，高档公寓的租房交易也在增加，租金更是上涨，今年1-8月，共有超过17200宗租赁交易，远超去年全年的28250宗。

日本公寓租金价格也稳步上涨。根据日本不动产研究所调查，东京中央五区的大型公寓，即80平米以上每平米租金为7310元（约合人民币358元/m2），同比上涨5.1%，而中央五区的标准公寓（40-80平方米）的每平方租金为5123日元（约合人民币251元/m2），同比上涨2.5%；东京中央五区的小型公寓（40平方米以下）的每平方租金为4280日元（约合人民币209元/m2），同比上涨0.5%。

03 中国公寓市场发展动态

中国市场，8月租金持续下跌，根据全国房价行情网的数据，全国租金中位数只有1900元/月，环比和同比均下降了5%。从城市租金排行来看，平均租金排行TOP10分别是北京、上海、深圳、杭州、广州、厦门、南京、天津、三亚、武汉。上海租金为108.80元/月/平米，环比增长5.3%，深圳租金为94.17元/月/平米，环比增加5.08%，杭州租金为73.81元/月/平米，环比增加1.51%，厦门租金为51.35元/月/平米，环比增加0.69%，天津租金为44.04元/月/平米，环比增加10.21%，三亚租金为42.25元/月/平米，环比增加1.17%。其余4家TOP10城市都出现租金环比降价，其中北京和广州环比跌幅都超过了3%。

CRIC城市租售系统数据显示，郑州8月个人房源租金为24.88元/平方米/月，环比下降2.4%，同比下降11.98%，同比降幅排在重点监测55城之首。8月租金环比下跌的城市达到了35个，租金同比下降的城市多达43个。重点监测的55城中，有六成以上城市房租出现下降。

04 住房租赁市场资本动态

8月，中国住房租赁市场融资迎来里程碑时刻。首批3支保租房公募REITs成功发行，募资近40亿元，标志着我国保租房公募REITs正式落地。3支保租房公募REITs上市首日均上涨约30%，封住涨停板；上海农商银行承销全国首单保租房碳中和债券，以金融服务赋能保租房建设；青岛公共住房建设投资有限公司启动青岛首个保租房REITs项目，标志着青岛保租房REITs发展驶入快车道。目前，REITs相关试点工作已逐步在全国展开，包括浙江、上海、广东、山东、江西、湖南等12个省份明确提出支持开展保障性租赁住房REITs试点。

从品牌来看，旭辉半年报透露，旭辉瓴寓启动A轮融资募集工作，8月已取得实际进展，预计募资1亿美元；魔方8月就开始传闻冲刺港交所IPO，9月正式确认消息；灵活住宿租赁平台Landing8月完成1.25亿美元C轮融资，由Delta-v Capital领投。

榜单发布&分析

#ABN指数分析#

综述：2022年8月，公寓市场的媒体指数和新媒体指数都处于高位，监测均分分别达到达到95.75、97.57，环比上升1.83%、2.24%。

搜索指数：搜索热度TOP5，分别是万科泊寓、龙湖冠寓、华润置地有巢公寓、安歆青年社区、铂顿国际公寓。本月搜索热度主要集中在收并购、新店开业、品牌年报等方面，如泊寓、冠寓半年报、雅诗阁公寓信托斥资约3.18亿新加坡元海外并购9个项目等一度成为行业上榜热搜事件。

媒体指数：8月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为YOU+国际青年社区、窝趣公寓、龙湖冠寓、雅诗阁、安歆公寓，如龙湖冠寓上半年财报，全国30多个高能级城市开业超过11万间、安歆公寓多个项目落地开业等，都是重点宣传方向。

新媒体指数：新媒体指数主要得分集中在毕业季营销活动方面。指数TOP5分别为微信、小红书、微博、B站、抖音。如旭辉瓴寓启动A轮融资募集工作、上半年相寓租金交易额达73.3亿元等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。

投资人指数：8月疫情防控形势出现更为复杂化情况，公寓市场两极分化较为严重，三四五线城市租房市场甚至跌价20%以上，不过，由于国家出台一系列公寓方面的政策和监管措施，8月融资渠道更加多元化，投资人信心有所增强，指数总体呈现中高位，不少公寓品牌投资指数首次突破60分，较上月有一定幅度的提升。

#综合分析#

公寓财报喜忧参半｜8月，部分头部公寓公布相关财报，总体来首喜忧参半。青客公寓半年报：收入降四成至3.6亿元，净亏损2.4亿元。长租公寓服务商青客公寓发布截至2022年3月31日6个月未经审计的财务业绩。数据显示，截至2022年3月31日，青客公寓净收入为3.64亿元人民币，比2021财年同期减少40.8%。其中，租赁服务业务同比下降38.56%。截至2022年3月31日，青客归属于公司的净亏损为2.43亿元，相较于去年同期减少0.65亿元。半年报显示，截至2022年3月31日，青客的流动负债超过流动资产24.6亿元，累计亏损为46.22亿元。

根据我爱我家半年财报，上半年相寓租金交易额达73.3亿元，实现营收29.82亿元，占总营收的49%，营收同比去年同期的9.55亿元，增长212%。但相寓的盈利情况如何，财报并未提及。

根据万科半年财报，上半年万科泊寓实现营业收入14.8亿元，同比增长12.3%，泊寓已经布局全国33个城市，共运营管理长租公寓20.99万间，累计开业16.95万间。

根据龙湖半年财报，长租公寓方面，截至6月底，龙湖冠寓已经在全国30多个高能级城市开业超过11万间，上半年冠寓出租率超过93%，实现租金11.9亿元，同比增长11%。

公寓板块助力房企多元化布局｜头部房企多元化经营，谋求第二曲线，公寓板块成为第二曲线的重要组成部分。

龙湖集团控股有限公司管理层与8月半年报业绩会上表示，经营性物业收入的增长对公司穿越周期起到“稳压器”的作用，行业下行，对于龙湖商业、长租冠寓、龙湖智创生活这三部分经营性收入，力争保持每年年化增长率在30%-40%。龙湖冠寓也在积极与多个城市政府和企事业单位合作，6月底，龙湖冠寓已在全国10余个重点城市，合作落地40余个项目，提供超过2万套人才住房。在保障性租赁住房布局上，龙湖冠寓长沙金融中心店，武汉新壹城店、合肥创富工坊二店、天津南开王顶堤店等多个保障性租赁住房项目已开业运营。

万科的租赁住宅业务品牌泊寓上半年新获取10个项目，涉及深圳、广州、厦门、佛山等7个城市，房间数9674间。

招商伊敦公寓管理规模3.7万间，较2021年底增长2.78%，在早期的规模扩张后，各家每年都开始保持稳定的增长趋势。

根据各家房企半年报披露的相关数据，泊寓的出租率为94.0%，续租率为56%，龙湖冠寓整体出租率达93.3%，其中开业超过六个月的项目出租率为95.4%，方隅公寓稳定运营的一线重资产项目平均出租率超85%，企业整体的运营效益均保持稳定，并未受疫情影响出现大幅下跌。

新增入市公寓一二线城市为主 ｜8月，根据亚洲旅宿大数据研究院监测显示，雅诗阁、乐乎公寓、万科泊寓、城方、友间公寓、保利公寓、城家公寓、旭辉瓴寓等租赁企业有新增项目落地，新增入市房源规模同比增长11.3%。公寓产品多样，涉及到服务式公寓、白领公寓、蓝领公寓以及人才公寓。城市分布方面，上海成为新增入市项目最多的城市，监测显示新开业公寓项目数的比例达到44.44%，一二线城市占比超过80%。

监测显示，8月，安歆公寓开业4个项目，城方、乐乎公寓开业分别开业2个项目，旭辉瓴寓在上海开业项目规模最大，房间数共计2562间。该项目一期于8月18日开业，含有324套公寓，主要满足闵行区人才住房需求，社区总建筑面积18.6万平方米，配套超1200个地下停车位，包含6栋住宅楼、1栋集中商业中心、1栋综合运动中心及1栋社交中心，可提供超2500套租赁住房。该项目是由上实城开和闵行区莘庄镇共同打造，旭辉瓴寓负责运营管理。

公寓标的收并购持续火爆｜继7月雅诗阁收购奥克伍德以来，8月公寓标的收并购持续火爆。

收并购方面。8月，雅诗阁公寓信托（Ascott Residence Trust）斥资约3.18亿新加坡元，在澳大利亚、日本、越南、法国和美国收购9个服务公寓、出租住宅和学生宿舍房地产。

8月，外资机构博枫计划收购位于上海杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景项目。该项目含三座高质量新建楼栋，地上建筑面积约4.2万平米，计划未来将提供约560间客房，由富力地产集团与合景泰富集团联手打造，这是博枫在中国的第一个租赁住宅项目。

山东济南一国企拟收购3000套存量房源，用于租赁储备住房。8月31日，济南城市发展集团所属济南城市发展集团资产运营管理有限公司发布招标公告，在济南市区(历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区)范围内收购存量房源用于租赁储备住房，房源要求“布局合理、配套完善、手续齐全、保障品质”。

出售方面。旭辉发布关连交易公告，公司的间接全资附属公司重庆旭昌房地产开发有限公司，将南京一宗项目用地卖给上海瓴睿公共租赁住房运营有限公司，交易对价1.17亿元。这宗租赁用地位于南京建邺区，占地面积约为11446平方米，规划建筑面积约为22900平方米。根据地块当初的出让合同显示，地块将被开发为出租公寓，目标公司不得分割出售或变更土地用途。

这次关联交易，其实是旭辉控股股东林氏三兄弟的一次资产腾挪，将南京项目的部分权益从旭辉控股转到长租公寓瓴寓旗下。据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计，今年下半年以来，旭辉通过出售上海、香港的物业以及此次南京的公寓项目，总计能回笼资金约15亿元人民币。

公寓产品全线融入商业综合体｜8月，日本东京又一综合体完工，出租式豪华公寓、共享办公、奢华酒店的共同呈现，分析预测，未来这样的商业业态将会越来越多的展现。

位于东京的虎之门之丘综合体项目是日本领先房地产开发商森大厦株式会社最大的一项城市开发项目。项目中的The Toranomon Hills Tower 是东京目前建成的最高摩天大楼，其周边计划兴建三座大厦，其中两座已完成，其中一栋为东京安达仕酒店，分布于两侧，分别为185米高的36层商务大厦与220米高的54层住宅大楼。

办公商务大楼室内外设计均舍弃了繁复的装饰元素，展示自然朴素的日式风格，立面茂盛的绿植活力满满。玄关处设置了一间宽敞舒适的咖啡厅&酒吧，平时向员工提供便餐和酒水，很适合进行休闲会议或在工作之余来此放松身心。开放的共享办公空间摆放有各式各样的精致家具，员工可以根据自身使用场景自主选择工作位置。

场地内高档的住宅公寓大楼内共包含有59套私人空中套房和328套租赁式服务型公寓，每套都有自己的专属阳台。公寓配套设施包含水疗中心、游泳池、健身中心、餐厅、图书室等，门卫全天驻守在大楼入口处，方便安排代客泊车、搬运行李等服务。

未来商业综合体将会越来越多“公寓+酒店+办公+商业”模式，国内上海、北京、广州、成都多种新兴业态综合体近年来也积极实践这一模式——共同开发物业、共享人流资源、高度协同化运作。不同形式组合的复合业态，已经成为空间流量经济时代的主流。

注：本文转自空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：ABNData。 ，转载此文旨在传递更多信息。

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