魔方上市，让跌倒起伏的长租市场再次被关注。

3 年前，青客抢占第一股、蛋壳也迫不及待奔赴上市，后因经营不善而暴雷，当现在第三家长租公寓的上市，而且还是港交所首个长租股，我们又该如何看？魔方生活的上市又会如何影响长租市场呢？

一、港交所迎来首个长租公寓？

据每日经济新闻的报道，魔方生活服务集团在港交所提交招股书，摩根士丹利、建银国际为联席保荐人。魔方生活服务集团也成为成为首个赴港 IPO 的长租公寓企业。

招股书显示，魔方生活服务旗舰品牌包括 2009 年推出的魔方公寓品牌，定位追求优质租房生活的白领人员；以及在 2016 年推出的 9 号楼公寓，主要为蓝领人员提供宿舍类住宿解决方案。

截至 2022 年 6 月 30 日，魔方生活有 76190 套在营公寓，分布在全国 26 座城市的 394 个地点。于 2021 年，魔方生活在北京及上海合共拥有约 35100 套运营中公寓，在广州及深圳合共拥有 14000 套运营中公寓。

据弗若斯特沙利文资料，中国租赁公寓行业市场规模在 2021 年底已大幅增长至 1.8 万亿元，预计到 2026 年底将进一步扩大到 2.7 万亿元，复合年增长率为 8.4%。同时，预计集中式长租公寓市场将更迅速地增长，从 2021 年的 449 亿元增加至 2026 年的 1252 亿元，复合年增长率为 22.8%。

二、魔方生活的上市将如何影响长租公寓市场？

面对着魔方生活的上市，很多人都在问魔方生活的上市到底意味着什么？我们该怎么分析判断魔方生活的上市？魔方生活上市的背后又会对整个长租市场带来什么样的影响？

首先，魔方生活的上市代表着长租行业的发展信心再一次获得了认可。

需要指出的是，魔方并不是长租行业率先上市的企业，却是三年来唯一发出公开尝试的企业——在蛋壳和青客的前车之鉴下，长租行业一度被认为 " 不是一个好生意 "。

而根据魔方生活的招股书显示，截至 2019 年、2020 年及 2021 年年末，魔方生活服务集团收入为 9.46 亿元、9.48 亿元及 14.71 亿元，复合年增长率为 24.7%。同期，魔方生活服务毛利为 8.08 亿元、7.86 亿元及 12.67 亿元，同期归属股东净利润为 6037 万元、-2.29 亿元及 2.82 亿元。虽称不上利润丰厚，却是扎实盈利了。

其次，长租行业信心的背后，是市场从 " 大乱向大治 "、从低谷期逐渐回到增长期的大趋势。

我们纵观整个长租市场的发展就会发现，长租市场和之前终于产业成长的路径是相当类似的，在产业发展的初期，由于市场前景看好，大量的资本蜂拥而入，从而快速形成了第一批市场的头部玩家，但是市场上不少企业过于急功近利，将过度租金贷、高收低租等多种畸形扩张方式引入到了市场之中结果导致了整个市场混乱，甚至有一批管理不善的长租公寓企业出现问题，逐渐被市场出清淘汰，成为了市场的弃子。

但是，经历了一段时间的市场疗伤和市场重构之后，市场的需求开始重新恢复，一个产业生命周期中从 " 大乱向大治 " 的发展循环正在形成。其实，大家仔细分析就会发现，在当前各地房价相对较高的客观事实之下，大量新进社会的年轻人在相当长的一段时间内可能难以完全负担起自己买房的压力，租房就成为了必然的选择。根据前瞻产业研究院整理的数据显示，在近几年间，中国流动人口主要向一、二线城市聚集，并呈现出年龄低、租房需求量大、租赁周期长的特点。一份针对 7 万多名租房人的问卷显示：超过 1/4 的人租住长达 5 年以上，超过 6 成的租房人租住时间超过 3 年。

在这样的大背景下，租房成为了客观的刚需，在这种刚需的驱动下，长租企业开始逐渐回归服务的本质，不断向着一种不断需求信任的方向发展，长租市场将会从低谷期逐渐回归到正常的增长轨道上。

第三，魔方欲上市、长租进入第二增长曲线，长租头部企业的价值更值得被关注。

在中国长租市场上，一类是以魔方生活这样为代表的集中式长租公寓，一类是以自如为代表的分散式模式。且不提自如目前集中式业务发展的如火如荼，目前已经有独栋公寓、酒店式公寓、蓝领公寓、高端租赁公寓和租赁社区等各种集中式租住产品，其分散式公寓市场规模与宏观价值也更适配国内住房租赁市场的需求。因此魔方生活欲上市之举，也让自如这样长租机构的头部企业备受关注。

先看市场规模。数据显示，魔方生活约有 7.6 万套集中式公寓房源在管。相比之下，自如旗下虽然仅有 153 栋、约 2.2 万套集中式公寓房源在管，但是自如旗下总计管理近 100 万间房源，服务 50 万业主和 500 万自如租客，居住产品也涵盖品质合租、整租、豪宅等。对于居住体验端体验，自如也在摸索优化，在整租产品 " 心舍 2.0" 上，增加了多种定制化设计。在合租房源方面，今年 8 月自如发布 " 友家 7.0" 产品，包含限量概念版本和致敬百年包豪斯风格版本，联合德国设计团队以巧思共同研发打造，均在简约的同时，兼具功能与实用，更贴合年轻人的喜好和品位。

在看宏观价值。当前的住房租赁体系中，传统的中介出租、个人房东出租仍在租房市场中占比较大，存在信息不对称、房源不透明、租期难保障等问题。此外，在占据长租市场主要供给的存量房屋中，房龄 20 年以上占比达 65.3%, 其中 40% 存在质量、环境、配套错配的问题，难以满足租住群体日益增长的品质需求。

而近年来，长租机构从市场上收集房源，经过统一风格的装修和配置从而达到可以出租的条件，将一大批 " 老破小 " 转换为高品质单间合租房、整租房，为解决住房需求发挥了重要作用。同时，自如革新长租机构的发展方式，逐渐优化完善了之前重资产的长期包租模式，而是逐渐开始推出了与房东合作 " 收益共享、风险共担 " 的增益租模式，通过这个模式在有效地降低了用户的管理压力的同时，更加透明地推动了房屋租赁市场的发展。

实际上，如果进一步将目光放大至整体租房市场，不难发现，面对全国以亿为单、一线、新一线城市以百万为单位的租房群体，以升级、改造城市存量住房为主的分散式长租公寓无疑有着天然的市场空间与社会价值。

可以说，当前整个长租市场正在和过去告别，长租市场正在进入第二增长曲线的阶段，经历了之前的洗牌与洗礼之后，长租企业都开始逐渐瞄准长期价值，更加看重长远的发展。

综上，这次魔方生活走上了上市的道路，对于整个长租市场将会是重要的里程牌事件，这将让整个资本市场重新关注长租公寓这个赛道，而长租市场的发展则更容易吸引产业参与的加入，在这样的情况下无论是做集中段的魔方生活还是做全量市场的自如模式都有可能有更多的市场空间，从而帮助其走上更好的发展路径。

因此，长租公寓市场将会迎来新的一轮发展机遇，更加值得我们去仔细研究和看待。

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