一、房屋租赁市场规模

　　根据Wind统计，一线城市平均住宅价格从2010年底的2.1万上升到2015年底的3.6万，上升71%。而个别城市和区位的上升幅度还远高于统计数据。

　　同期居民购房意愿持续降低，一线城市流动人口持续增长。据统计，目前中国房屋租赁市场约２.２万亿元，成为仅次于餐饮市场的第二大市场。

　　二、房屋租赁市场模式

      中国目前的租房市场主要由C2C和B2C模式组成，B2C模式中，包含品牌长租公寓。

　　三、房屋租赁市场痛点

　　从马斯洛的需求理论来看，首先要解决的是基础的生理、安全需求，这些可以通过金钱或时间等获得解决。而深层次的归属感需求，如何解决？请看下图：

　　四、房屋租赁政策

　　（1）《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》

　　大力发展住房租赁经营机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租、积极推进REITs试点，从租赁市场筹集公共租赁房源等。

　　（2）国办发〔2015〕85号文

　　“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”，将在多维度给予政策支持。

　　（3）2016年国务院常务会

　　培育和发展住房租赁市场，实行购租并举。鼓励个人依法出租自有住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，完善税收优惠。

　　从出台的政策来看，一方面是各地方政府对低端群租等租赁形式的打压，另一边是国家对租赁市场的大力支持和鼓励，尤其是对专业、品牌租房租赁机构的期待。长租公寓的发展获得政策支持的契机。

　　五、长租公寓增长预期

　　调查显示，中国租房市场Ｂ２Ｃ相对较低，而美国Ｂ２Ｃ比例已经高达６０％，专家预测，品牌长租公寓年复合增长率将达到７０％以上，至２０２３年中国的品牌长租公寓市场占有率将提升至３０％左右。

　　六、长租公寓将获爆发式增长

　　参照经济型酒店行业发展模式，目前处于发展初期阶段的长租公寓行业即将迎来爆发式的增长。至２０２３年，将超过2800亿元的市场规模，期间品牌长租公寓保守年复合增长率将超过50%。

　　七、长租公寓市场概况

　　（1）长租公寓市场火爆

　　良好的市场预期，吸引了大量品牌参与长租公寓市场竞争。其中部分长租公寓品牌开始凭借资金和管理优势逐渐突围，有成为行业的领头羊的趋势。

　　（2）获得资本市场青睐

　　知名的长租公寓品牌均具有资方背景，如魔方公寓的资方华平、中航等。国际资本如IDG、红杉资本在长租公寓领域也频频有所作为。

　　（3）集中在一二线城市

　　当前的长租公寓主要还集中在一、二线城市，其中北京、上海、广州集中了最多的长租公寓产品，二线城市如南京、杭州、苏州亦是长租公寓布局的重点。

　　八、长租公寓客群

　　聚焦２２－３５岁客户群体，尤其是９０后的白领，消费能力强、产权观念淡化、具有社交需求、追求个性和生活质量，是理想的目标消费群体。单身青年倾向选择公寓租房。

　　针对目标市场的不同分为高中低三个市场，中低端市场占比最大，竞争也最激烈。

　　（1）高端市场：12000元/月以上；占比10%-20%；与国外品牌竞争

　　（2）中端市场：3500-10000元/月；占比20%-30%；目前竞争较小

　　（3）中低端市场：3500元/月以下；占比50%-70%；目前竞争较大

　　目前，大众消费者租房关注的重要因素是位置、价格、户型、社区环境、配套装修等。

　　九、长租公寓主要模式

　　集中式长租公寓指客房集中在同一栋楼内，分布式长租公寓指客房分布在不同的楼栋内。知名的长租公寓品牌大多采用集中式公寓，但也有部分房地产中介，如链家旗下的部分长租公寓即为分布式长租公寓。

　　集中式和分布式公寓对比

　　十、长租公寓盈利模型

　　长租公寓的盈利点有租金差价、广告费用、服务溢价、网络补贴、O2O收益、商家合作收益；

　　下面是某知名长租公寓品牌盈利模型：

　　十一、品牌长租公寓附加值

　　除了发掘物业本身的价值外，品牌长租公寓商，普遍会通过增值生活服务、细节管理来获取更高的收益。

　　十二、长租公寓物业获取

　　重资产物业获取标准如下图：

　　轻资产物业获取标准如下图：

　　十三、长租公寓物业改造

　　十四、长租公寓运营服务

　　长租公寓基础服务有：

　　(1)24小时安保

　　(2)WIFI网络覆盖

　　(3)专业维系及保洁

　　(4)代收邮件快递

　　(5)三天不满意全额退款

　　(6)ZO服务

　　(7)社区定制等

　　围绕租客搭建服务生态圈

　　十五、长租公寓资本退出

　　长租公寓资本退出主要涉及机构资金的退出以及重资产模式下资金回收，退出方式主要有：

　　A：并购退出，中小品牌公寓退出最多的方式；

　　B：IPO退出，如美国Homeaway，但国内受限多，实操较难实现；

　　C：资产证券化，当前最具想象空间的退出方式。

　　除此之外较少涉及资本退出问题，多数轻资产模式可依靠自身运营实现资金回收。部分如地产开发商，长租公寓本身就是其实现去化（退出）方式之一。

　　十六、长租公寓重资产化

　　当前长租公寓行业的核心问题之一是收益率低，原因有：

　　(1)无序竞争导致拿房成本高；

　　(2)经营管理不善；

　　(3)资金成本高；

　　(4)中国房地产行业整体租金收益率低导致细分市场收益率低。

　　当前的困境可能会导致长租公寓向重资产化方向发展，重资产模式的优势：

　　(1)容易获取项目，实现规模化增长；

　　(2)降低项目获取成本；

　　(3)以物业增值收益弥补短期内长租公寓收益率低的问题。

　　十七、长租公寓资产证券化

　　美国很大一部分公寓通过REITs等资产证券化方式操作，资产证券化是长租公寓的一个重要发展方向。

　　举例：国内首单公寓资产证券化产品

　　产品：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划

　　参与方：摩根士丹利华鑫证券担当项目安排人，中信信托作为财务顾问，中航信托则为信托受托人

　　认购方：银行、基金等金融机构

　　产品规模：优先级3.5亿元，优先A1.1.亿元、优先B1.1亿元、优先C1.3亿元，劣后3500万元

　　资金成本：对应的优先级成本分别为4.8%、5%、5.4%

　　基础资产：30处公寓2016年6月至2019年6月租金收入，合计租赁面积12.9万㎡，房间数4014间。预计租金和物业费总收入超过6亿元。

　　十八、长租公寓发展历程

注：本文转自 广州市房地产租赁协会 ，转载此文旨在传递更多信息。

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