2021年，在中央政策的引导下，越来越多的房企与国企进入住房租赁的行业，推动长租公寓市场规模进一步扩大。为了满足市场需求，过去一年里，品牌方集中在租赁人口密集的一线城市和新一线城市布局，推出了大量高端白领公寓和服务式公寓产品。同时，为应对行业变革，品牌方积极探索运营模式转型，有望推动住房租赁市场长期健康平稳发展。

以下是迈点研究院最新独家发布的“2021年长租公寓品牌开业（管理）规模TOP30”，泊寓、冠寓和魔方公寓位居规模榜前三。

一、开业规模TOP30

（数据来源：根据迈点研究院调研数据、品牌官方公布数据不完全统计）

1、开业规模TOP30榜单解读

2021年，中国长租公寓品牌开业规模持续推进，TOP30长租公寓品牌累计开业规模63.04万间。其中TOP10品牌开业规模超过14700间；TOP20品牌开业规模超2100间。在开业规模榜中，入榜品牌开业规模门槛为136间。

从品牌背景来看，TOP30中，房企系开业规模18.44万间，占比总开业规模29.26%；创业系开业规模17.64万间，占比总开业规模27.99%；其次是中介系，开业规模17.51万间，占比27.78%。总体来看，房企系公寓品牌开业房源规模迅速增长，创业系和中介系也稳步增加。

2、开业规模TOP10品牌重点解读

从TOP10品牌新开业项目分布地区来看，2021年63%以上的新开业项目集中在上海、北京、广州、深圳等一线城市，31%以上的项目布局在杭州、合肥、重庆、天津等核心的新一线城市。这主要是因为一线和新一线城市租赁人口密集，租赁需求较高，且政策扶持力度较大，供给逐渐增加，市场发展空间较大。

从TOP10品牌新开业项目背景来看，中介系和创业系占比最高，其次是房企系和酒店系。虽然创业系开业规模有所收缩，但仍然在行业中保持领先。2021年魔方公寓积极参与政企合作，扩大长租公寓市场规模，开业规模高达91607间。乐璟生活社区和乐乎公寓也积极外拓，分别新增开业4500间和2886间。另外，房企系入市动作积极。尽管2017年底才入行，方隅公寓持续高速发展，2021年新增开业规模突破4000间。金地草莓社区紧随其后，2021年新增开业1416间。酒店系则快速扩张中高端白领公寓市场，稳固品牌优势，如窝趣公寓新增开业10000间，而城家公寓去年重点布局上海、常熟和东莞，新增开业1381间。

从TOP10品牌新开业项目产品分布来看，65%左右的开业项目仍以白领公寓为主，其次是蓝领公寓，占比20%。长租公寓高端化趋势明显，高端白领公寓和服务式公寓市场布局加快，分别占比11%和4%。方隅公寓的高端公寓产品在上海、北京、杭州扩张速度较快。同时，金地草莓社区在深圳也探索了轻奢白领公寓，乐璟生活社区在西安和天津也迎来了服务式公寓的开业。另外，蓝领公寓也成为品牌方积极探索的新方向。2021年，乐璟生活社区在天津、杭州、武汉等均布局了超过1352套蓝领公寓，承寓在合肥布局了超过4671套蓝领公寓。

二、管理规模TOP30

（数据来源：根据迈点研究院调研数据、品牌官方公布数据不完全统计）

1、管理规模TOP30榜单解读

2021年，TOP30长租公寓品牌累计管理规模80.7万间，其中TOP10品牌管理规模超过15000间；TOP20品牌管理规模超2600间。在管理规模榜中，入榜品牌开业规模门槛为149间。新增管理房源主要来源于企业自持、收购和外拓。其中房企系管理规模32万间，占比38.04%；中介系管理规模21.82万间，占比25.85%；创业系管理规模16.15万间，占比19.14%。

2、管理规模TOP10品牌重点解读

总体来看，除了中介系品牌泊寓外，房企系公寓品牌管理房源规模迅速增长，创业系公寓品牌管理规模增速较缓，但也稳步增加。房企背景的方隅公寓入市动作积极，2021年新增管理规模近14000间，新获取13个长租公寓，主要为重资产项目，比如收购北京地标级公寓项目等。同时继续在一线及核心二线城市发挥协同效应，落地稳健投资，以高质量经营持续兑现承诺。

随着监管政策的完善以及行业的发展，品牌方面临着经营模式转型的新挑战。

房企系品牌发展开始向轻重资产并举的方向转型，如金地草莓社区，就由早期的单一包租模式逐渐的扩展到轻重资产并举的经营模式；而部分资金实力强劲的头部企业，则根据现有资源，在政策的支持下转向或继续坚持重资产持有运营，包括魔方继并购V领地后，仍在进行多个收购事项；方隅公寓坚持以重资产为主的经营路线等。

而创业系公寓品牌，则依靠轻资产运营优势，发展保障性租赁住房。如乐乎公寓，选择了稳中求进、扎根轻资产运营的战略，为住房租赁市场带来了多个标杆性项目。如乐乎受建信集团全面委托，运营的北京真武社区，开业以来取得了很好的反响。2021年，乐乎还尝试了分散式托管新业务，向全行业输出灵活服务，有效地推动了运营模式的升级。

面对巨大的市场发展空间，期待长租公寓品牌响应地方政策，进一步推动商业模式升级，推进住房租赁市场健康稳定发展。

三、总结

随着政策的层层加码，“房住不炒”已经深入人心，行业迎来新发展，品牌方面临经营模式的新挑战。期待品牌方跟随政策导向，利用自身优势，调整运营策略，积极进行资源整合和战略合作，继续探索多元化的发展战略，早日迎来住房租赁行业的春天。

注：本文转自迈点，转载此文旨在传递更多信息。

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