迈点年度盘点

　　2021住房租赁关键词

　　伴随着后疫情时代下，住房租赁行业进一步的洗牌升级，2021年即将落幕。

　　这一年，行业淘汰了不合理的模式、品牌，催生出新的产品与玩法。

　　蛋壳公寓、蘑菇租房退出市场舞台，世联红璞易主，自如推出增益租新模式，房企系迎来发债潮，国企公寓品牌纷纷亮相，格力电器、小米、华为、周大福等品牌也跨界住房租赁……

　　当然，我们也看到长租公寓作为国家民生行业，勇担社会责任的身影。

　　年初疫情肆虐之际，窝趣、安歆等多家公寓推出“春节暖心计划”，鼓励租客就地过年;毕业季，众多白领公寓向莘莘学子抛出安居的橄榄枝;大型租赁社区蓬勃发展，为城市青年筑起温暖港湾……

　　更重要的是，今年也是住房租赁政策红利密集发布的一年，从 “两会”上热烈讨论，到写入各地“十四五”规划，保障性租赁住房成为解决新市民住房问题的重要抓手，获得了史无前例的高光时刻。

　　站在2022年即将开启的节点上，我们需要通过复盘厘清行业发展方向，展望未来趋势。

　　今天，迈点空间租赁开启2021年终策划，通过政策、资本、市场等角度的系列复盘文章回顾这一年的新变化和新趋势。希望它们成为行业内一年一度的思想盛宴。

　　第一篇内容与您一起回顾2021年住房租赁最重要的5大政策， 且看政策影响下，住房租赁将走向何方?

　　保障性租赁住房元年

　　提到2021年的住房租赁政策，保障性租赁住房绝对是当之无愧的头号热词。

　　今年5月，住房和城乡建设部召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市人民政府负责人分两批参加。

　　40个城市将大力发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难问题列入重要议事日程。由政府给予政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，坚持小户型、低租金，重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房，包括利用农村集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，落实了一批保障性租赁住房项目，提出了保障性租赁住房2021年计划。

　　住建部此前披露数据显示，今年全国40个重点城市计划新筹集保障性租赁住房共93.6万套。仅前9个月，40个城市已开工建设保障性租赁住房72万套，占全年计划的76.9%，完成投资775亿元。其中，南京、无锡、宁波、佛山、长春、南宁等6个城市已完成年度计划。

　　迈点观察

　　保障性租赁住房政策出台后，我国租房市场形成了由公租房、保障性租赁住房和市场化租赁住房构成的完整体系。

　　从中央的顶层设计，到全国40城的积极响应，今年是保障性租赁住房的元年，也是保障性租赁住房建设扎实推进、卓有成效的一年。这项政策的落地是对我国“房住不炒”大方针的深入践行，也将惠及亿万城市租赁人口，缓解大城市的住房问题。

　　在市场参与层面，由于资源配置、资金投入以及回报周期等原因，保障性租赁住房的建设目前主要是政府和国企在主导，但其在服务与管理层面难免存在短板。这就给市场化运营机构创造了市场机会。未来，保障性租赁住房由政府牵头建设，专业运营机构输出轻资产服务和管理的政企合作模式或将发挥更加可持续的积极作用。

　　正如广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉所言，长租公寓企业一定要看清形势，努力搭上保障性租赁住房红利这班车。让部分在投项目被纳管进来。这样，既完成了各地的任务，又能够享受到税收、规划和普惠金融等红利。

　　加大住房租赁市场整治力度

　　4月26日，住房和城乡建设部、国家发展改革委等六部门联合发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》(以下简称《意见》)通知，为长租公寓“再划红线”!

　　通知涉及加强从业管理、规范住房租赁经营行为、开展住房租赁资金监管、禁止套取使用住房租赁消费贷款、合理调控住房租金水平、妥善化解住房租赁矛盾纠纷等方面。

　　截止目前，已有10余个省市开展住房租赁专项整治工作，进一步摸清住房租赁企业和租赁房源底数，严肃查处发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、暴力驱逐承租人等侵害租房群众合法权益行为，以及租赁企业采取“高进低出、长收短付”等形式开展住房租赁业务等突出问题，进一步净化住房租赁市场环境，建立健全住房租赁市场管理长效机制，促进住房租赁市场持续平稳健康发展。

　　2021《民法典》也对租房新增8项规定，租房新规既保护出租人，也保护承租人。

　　迈点观察

　　无规矩不成方圆。从前那个野蛮生长的草莽时代已经一去不复返。

　　住房租赁作为处在初级发展阶段的新兴行业而言，必然需要政府的有力监管。特别是租房涉及到亿万群众的安居和美好生活，更不能出现任何影响人民安居的隐患。

　　过往的经验已经证明，高收低租、租金贷等不良手段虽然能让企业快速发展，但却是裹着糖衣的毒药，最终害人害己。

　　迈点研究院高级分析师刘倩认为，从未来趋势来看，国家对住房租赁市场会越来越重视，相对应的法规也会越来越完善细化。但监管并不可怕，相反它能让行业优胜劣汰，淘汰有问题的模式和企业，净化市场环境。

　　对于此，企业更应该坚守行业初心，时刻绷紧安全管理的那根弦，谨记唯有合法经营才是立身之本。

　　城市更新

　　8月10日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》并公开征求意见。意见稿要求，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。

　　同时鼓励稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，住房租金年度涨幅不超过5%。

　　迈点观察

　　作为房地产创新业务的代表，存量资产改造、城市更新是住房租赁企业的重要使命，不仅通过该途径获得物业来源，更实现了存量时代的价值重塑。但改造方式千差万别，可以是粗放式的大拆大建，也可以是和风细雨式的微更新。

　　业内人士表示，过去一些城市在城市更新中出现了激进和急功近利的做法，导致部分地区租房房源不足和租金上涨等现象。此次“限拆令”政策将让城市更新的具体操作从大拆大建转变为小规模、渐进式的有机更新，有助于后续住房租赁市场的规范和健康发展。

　　未来，品牌在拿项目时将会有更多限制，需要进行更多如何延续城市文脉、保持城市特色，以及低碳环保的思考。可喜的是，已经有品牌积极尝试“城市微更新”并取得成效。由乐乎运营的北京CCB建融家园真武社区，以及窝趣公寓联手广报阡陌间文创园合作打造的窝趣轻社区改造项目都是这方面的代表案例。

　　减税、金融支持进行时

　　为进一步主持住房租赁市场发展，税务总局、财政部、住房城乡建设部联合发布了《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》 。从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税;对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

　　人民银行也表示将认真贯彻落实十九届五中全会、中央经济工作会议部署，坚持“房住不炒”定位，租购并举，因城施策，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁市场发展的金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。

　　与此同时，各地对于住房租赁的奖补政策也在持续发布中。

　　例如天津住建部公开征求《天津市中央财政支持住房租赁市场发展试点资金使用管理办法(征求意见稿)》的意见。其中明确住房租赁企业盘活房源奖补，每盘活1000套奖补100万元，不足1000套的部分，每100套奖补8万元;宁波则明确新建租赁社区给予1000元/平方米奖补……

　　而郑州已经进入奖补落实阶段。12月17日，郑州市住房保障和房地产管理局发布公示，拟对一批符合条件的住房租赁项目进行奖补。7个新建类项目获得奖补金额合计19197.64万元。

　　迈点观察

　　利润薄、回报周期长是住房租赁行业的固有现状，高税收无疑更加重了租赁企业的经营压力，限制行业的快速发展。

　　过去的税收优惠政策更强调对个人房东的减免政策，而对企业的减免政策规定较少。此次针对租赁企业给予了税费减免，有利于降低此类企业增值税缴纳成本，进而激励更多社会资本开展租赁业务。

　　“这标志着国家针对租赁企业首次提出了系统和全面的减税政策，且减税力度大、支持性条款多，进一步体现了政府为租赁企业创造更好营商环境的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示。

　　乐乎集团CEO罗意接受采访时提到，用于发展租赁住房的不动产资产房产税从12%降到4%，增值税从5.5%降到1.5%，这给企业带来了很大的积极影响。

　　“去年乐乎在北京，加上公积金、社保、税收优惠、补贴等，减少了1000万多元，这是很直接的体现。税收等利好政策出台，对于从业者的信心提升是非常明显的。”

　　对于重度依赖资金的住房租赁行业而言，解决钱从哪里来的问题一直是行业焦点。今年，我们不仅看到住房租赁REITs取得了积极进展，减税、奖补政策的发布也能够为企业省下一笔不小的开支，带来更稳定的现金流。相信在愈加有利的金融支持下，住房租赁行业将迎来一轮良性增长。

　　商改租

　　12月1日，国务院新闻办公室针对北京城市副中心高质量发展有关情况举行了新闻发布会，就日前发布的《国务院关于支持北京城市副中心高质量发展的意见》(以下简称“意见”)进行了相关解读。

　　《意见》针对城市副中心房地产市场发展提出了有关保障性租赁住房及相关REITs的意见措施，明确提出支持通过“商改租” “工改租”等形式将非住宅改建为保障性租赁住房。

　　“十四五”规划纲要提出“单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房”这三大路径。其中在利用集体建设用地建设租赁租房方面，目前已经有18个城市开展试点，试点经验将逐步推广。

　　迈点观察

　　其实，“商改租”作为房地产存量时代增加租赁住房供给的重要途径，已经逐渐从灰色地带走到政策阳光下。目前国家和地方纷纷发布了相关支持政策，甚至纳入“十四五”规划。这背后既有住房租赁市场的需求拉动，也有商办市场自身去化疲软的原因。

　　近年来城市对商办市场过度规划，商办类土地持续放量，但商办市场需求相对疲软，大量商办空间闲置浪费。

　　“商改租”如果能成功推行，客观上对租赁市场将是极大的促进，一方面开发商和运营商会推出类别更丰富租赁产品，商办市场也将迎来全新局面。

　　对于商改租，绿地走在了前头。今年1月21日，绿地控股2020业绩交流会上，绿地董事长张玉良表示，绿地在将商办物业全面改成租赁，上海正在做这项工作。

　　值得注意的是，虽然商改租已经亮起了政策绿灯，但企业在具体操作时仍需谨慎。如果企业通过收购存量项目获得房源的，在进行资产收购或股权收购尽职调查时，需要特别注意土地出让合同对于变更土地用途、房屋用途的特殊约定以及地方政府的规定。

　　专业人士建议，企业在收购前与行政主管部门确认变更土地、房屋用途的可行性问题，避免在收购后因无法办理变性而出现合法合规性问题。

　　政策是东风，亦是鞭策。梳理2021年一系列政策“组合拳”可以发现，政策集中在金融支持、项目改建、行业规范等方面。公寓人只有把握政策风向，顺势而为方能行稳致远。

　　曾经的风口和舆论焦点，正在回归平淡与理性。事实证明，住房租赁行业缺少的不是冒进的想法和狂飙突进式的规模扩展，而是需要更脚踏实地的深耕，需要站在更理性、更长远的角度看待行业发展。

　　2021年，中国住房租赁领路人左晖骤然离我们而去，但他“做难而正确的事”的信念仍在激励着行业，众多带着初心和责任的公寓人依然选择在这条路上奋然前行。

　　过程虽然艰辛，但迈点坚信，住房租赁未来一定会是一个很好的民生类、基础类行业，同时也能为人民群众的美好生活提供具体的解决方案。

　　以政策为准绳，坚守行业底线，期待住房租赁在2022年迸发出更强劲的生命力。

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