城市发展离不开人才资源，筑巢引凤也成为各地发展战略的重要一环。在近期不少省市公布的“十四五”住房发展规划中，租购并举被普遍提及。可以预见，各地将加快补齐住房租赁短板，租赁住房将走向住房发展的“舞台中央”。这其中，旨在解决新市民、青年人等群体住房困难问题的保障性租赁住房将得到重点发展。

　　党的十九届五中全会提出扩大保障性租赁住房供给。今年6月，国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。其实早在今年5月，住建部就召开了北京、上海、广州等40个城市发展保障性租赁住房工作座谈会，这些城市将大力保障租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难问题。而在针对青年人保障性租赁住房的落实上，北京、上海、杭州等城市一直持续发力，并且充分发挥了住房对人才工作的基础支撑作用。

从“落户抢人”升级到“以房留人”，人才租赁住房为长租公寓带来新机遇

　　据不完全统计，截至目前，全国已超过200座城市发布了相关的人才引进政策。除了之前人才落户、补贴购房等常见手段，如今政策经过不断升级创新，纷纷提及到“人才专项租赁住房”。

　　相比过去，各地政府政策大多数是以“落户抢人”，但目前却逐渐升级到“以房留人”的城市战争。在业内人士看来，一方面吸引及留住人才的同时，另一方面也是在某种程度上体现各地方政府加快培育住房租赁市场的决心。

　　为了求贤，各个地方的人才租赁住房项目也是“百花齐放”。

　　9月16日，作为杭州市属国有企业首个长租公寓品牌项目，浙江省首宗成建制开发的人才租赁住房项目——钱投·宁巢明石公寓正式投入运营。宁巢明石公寓项目位于杭州市城东新城核心位置，总用地面积约3.9万平方米，总建筑面积约15.9万平方米，提供总计1469套房源，其中包括约40方户型一居室1015间，约60方两居室287间、约90方三居室167间。作为主力户型的一居室，有别于其他单身公寓，97%以都带阳台，充分满足租住通风采光、晾晒衣物、存储物品等使用功能，且房屋全部采用精装修。另外，每个户型的房间内都配备了衣柜、空调、热水器等硬件设施，卫生间也都设置了干湿分离。

　　为了实现“生活+N种可能”的场景，宁巢明石公寓利用架空层、共享空间、公区等区域，积极打造集居住、休闲、购物、共享办公等多功能于一体的人才公寓，形成适合全年龄段的复合业态并存的共享社区模式，为入住人才提供“八小时生活、八小时创业、八小时休闲”的整体社区功能，实现“生活+工作+创业”的一体化。

　　截至今年7月底，杭州全市累计挂牌人才专项租赁住房用地50宗，总面积129.89万平方米，预计可建房源4.19万套;开工项目42个，面积238.39万平方米，开工套数3.43万套，全力保障中高端人才住房需求。如今，试点区域配租房源1.88万户，已入户1.71万户，入户率达91%。

　　无独有偶，9月19日，由南京国立资产管理有限责任公司下属东南仙林青年汇建设有限责任公司建设的南京仙林东南青年汇(一期)建设项目也正式开业。作为全国加快发展住房租赁市场试点城市，南京近年来顺应特大城市人口加速集聚的趋势，把保障性租赁住房作为“十四五”住房建设重点，不断探索新的住房供给模式，为“新市民”量身打造宜居、安居产品。东南青年汇广场项目，不仅是南京第一个国资全自持租赁住房地块，也是南京市首个竣工交付的全自持长租公寓项目。

　　该项目位于仙林大学城核心地段，紧邻南京地铁2号线仙林中心站和学则路站。不同于传统的长租公寓，东南青年汇广场项目营造了一个集居住、办公、社交为一体的复合型青年社区，为青年人提供专属生活空间。总建筑面积9.4万平方米，配有743套长租公寓、多元共享公区及丰富的业态。公寓户型面积约30㎡，独立卫浴、开放式厨房、全自动洗衣机、冰箱等基本生活设施一应俱全，配备全屋定制化装修，以科技赋能，配备智能门锁、人脸识别等高新产品，达到拎包入住标准，并享受稳定租金和长租租约的保障性居住产品。此外，项目自带约3000平方米商业配套，为年轻人提供全方位的服务。

　　作为青年人才租赁住房的样板，杭州的宁巢明石公寓与南京的东南青年汇广场项目不仅地理位置优越，且均以本次开业为契机，用高标准打造国企住房租赁样板，引领行业发展、规范行业秩序，同时为租客群体提供一种更加安全可靠的选择。不过两者在户型打造，具体的租赁条件等方面还是有所区别的。

　　人才作为一个城市发展的核心要素，越来越被各地政府所重视。人才政策主要聚焦在“落户”和“安居”两大板块。人才租赁住房作为“安居”板块的核心，对于解决人才在当地创业、就业的短期租赁和过渡周转安居有不可替代的作用。各地政府非常重视人才租赁住房的建设和运营，这也为这个长租公寓的细分业态带来了前所未有的机会。

“政企合作”推动租赁供给侧改革，集体土地流转为长租公寓破局

　　上海在住房租赁市场上的探索与发展，目前已落地一些项目于全国来说也具有一定借鉴意义。

　　根据克而瑞租售事业部数据，自2017年-2021年7月，全国重点8座城市租赁用地成交累计达到329幅，总建面积约为1685.1万平方米。其中，上海以超过120幅地块、800万平方米的成交量和成交面积位居首位。这意味着，在土地供应端，上海已经为租赁市场的发展提供了坚实基础。

　　不仅土地出让量大，上海的租赁用地项目也已经先行入市。目前已有2个纯租赁用地项目入市，还有13个项目预计入市，另外，多个自持租赁项目也已投入运营。

　　例如，在今年5月，随着二期436套“纯租赁”房源入市，位于上海浦东新区的浦开集团慧智公寓一度引发关注。慧智公寓项目也是“纯租赁”的大型长租社区，主要服务金桥经济技术开发区与张江科学城中的高精尖人才。项目共有721套7层带电梯精装公寓，分为两期开发，一期房源285套于2018年8月开放入住，目前已全部满租。

　　慧智公寓项目主力户型分别为73-120平方米不等的四种户型，可满足不同家庭或个人的居住需求。社区还配有沿街商业、网球场、篮球场、健身房、瑜伽室以及阅览室等设施设备，多方位满足租户对娱乐、休闲、餐饮和运动的需求。同时，浦开集团还通过租赁服务中心和慧智公寓公众号，线上线下结合，实现社区服务和运营，逐步打造集休闲、体育、文化沙龙等多种形式为一体的长租社区服务，持续提升租户的归属感。从而打破传统市场长租公寓板块的低续租率、高流动性的局面。

　　8月13日，上海市人民政府办公厅印发了《上海市住房发展“十四五”规划》，重点提及“十四五”发展目标，将不断完善主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，特别是保障性租赁房供应的针对性和有效性，进一步满足多层次、功能性、品质化的居住需求。5天之后的8月18日，上海市人民政府就与万科企业股份有限公司签署战略合作框架协议。根据协议，双方将抓住上海深化建设“五个中心”、发展“五型经济”和建设“五个新城”的契机，在“未来城市”旗舰项目建设、“物业城市”综合治理创新实践、城市有机更新、住房租赁行业发展、建筑科技应用等方面深入合作，实现互利共赢。

　　可以看到，政企合作的案例在保障性租赁住房领域越来越多。像万科这样的开发商，一方面可以发挥其成熟的房屋建设经验，通过合作、投资等多种方式积极参与到租赁住房的新建、改建项目中。另一方面，还可以根据自身条件，培育和发展自身住房租赁产品的运营能力，打造住房租赁运营品牌，以获得在住房租赁领域的长期发展。

　　“让全体人民住有所居”、“解决好大城市住房突出问题”，不仅是房地产调控顶层设计的重点，也是近几年房地产行业发展的重要方向。针对当前市场管理、人民群众需求的升级等诸多问题，北京也积极探索政企合作形式，将区域资源和先进的经验理念相结合，建立良好租赁住房市场制度、保障住房供给战略性举措。

　　自2017年开始，出于房地产调控的压力，北京市在供地机制上进一步改革，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》提出，计划2017至2021这五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，五年内全市住房建设安排的150万套住房中，产权类住房100万套，租赁住房50万套。新建住房中，产权类约占70%，租赁类约占30%。

　　2018年3月，全国首个集体土地租赁住房项目就落地北京成寿寺，万科同样成为集体土地租赁住房建设及运营中“第一个吃螃蟹的人”。随着2020年1月《土地管理法》的正式实施，集体经营性用地入市的法律障碍被破除，流程进一步走向规范化。

　　今年9月初，北京市“十四五”以来首个正式入市的集体土地租赁住房项目，也是目前丰台区规模最大的集租房项目——有巢国际公寓社区总部基地店首批336间房源正式入市，随即迅速实现满租。项目位于丰台区南四环至五环之间，总建筑面积约10万平方米，共建有9栋公寓楼，将为市场提供2000余套房源。

　　有巢国际公寓社区位于丰台科技园附近，据项目负责人、华润置地长租公寓事业部北京业务部总经理孙雪鹏对外介绍，区域政府相关部门为该项目“撮合”了许多企业客户，目前已有多家合作企业达成意向，包括邮储银行、伊利集团、中国人寿、中国建筑设计研究院有限公司等，并已签约合作协议。

　　北京另一集体土地租赁住房项目首创繁星虽还未入市，但也已对接了150多家企业，意向客户需求房源超过1000间。作为首创置业首个，同时也是北京最大的集体土地租赁房项目，首创繁星十八里店集租房项目总建筑面积约40万平米，估算总投资43.6亿元，预计2022年3月首期入市，可为市场一次性提供超过6500套租赁住房。

　　作为全国最大的单体租住社区，据首创置业北京城市运营公司总经理王维介绍，首创繁星十八里店集体土地租赁房项目是以国家政策、时代趋势和民生需求为指导，在解决租房供需平衡、扶持地区经济发展、集体经济创收的基础上，通过政企合作和全方位配套，打造的高标准、全业态、全周期的复合型租赁社区。同时，公司也在与北京市政府相关部门积极协商，探讨对接朝阳区的重点企业、优秀人才以及一部分公租房人群的可能性。除此之外，集体土地建设租赁房也与公租房对接，鼓励趸租作为公租房房源，面向公租房备案家庭或人才配租，或由保障家庭自行承租，依规申请政府租金补贴。

　　目前，北京仍有大量集租房项目尚未入市，随着集体土地租赁住房项目相关政策细则逐步完善，后续入市的集租房项目将极大改善北京租赁市场供需结构。

　　虽然，集体土地租赁住房目前仍属于新生事物，其面临的难点除集体土地确权外，还有配套水平不一、服务参差不齐的情况。但其做长租公寓的优势也很明显。首先，租赁地块相较于同区位的宅地、商办用地，有明显的价格优势，运营成本低，一定程度上缓解了住房租赁行业投入与利润间的矛盾。其次，在产品设计上，这些集体土地租赁项目将新市民确定为主要客群，极力贴合这类群体租住需求。比如，北京有巢国际公寓社区把目标客群定为“30分钟内可达金融街、北京西站、西红门等重要商务区和聚集区的上班族”，在风格设计上，项目整体为一个租赁社区，小面积的开间成为主流户型，促进了客户“职住平衡”的需求。

保障性租赁住房，将成为大城市新青年奋斗的起点

　　说起大城市，它们都有一个共同特点，就是随着城市发展，多年来都保持着人口净流入，在这些城市里，因为土地资源稀缺，商品房价格、房屋租赁价格都比较高。

　　第七次人口普查数据显示，2020年我国流动人口为3.76亿人，10年间增长了将近70%，而北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已达到40%以上。大城市是年轻人就业、创业所向往的地方。可是，要想安居在这样的城市，对大多数年轻人来说很难。因此，降低年轻人住房负担、增强城市吸引力，被摆在了更为重要的位置。

　　企查查数据显示，截至2021年7月，全国共注册223.7万家房屋租赁相关企业，其中状态为“在业、存续”的共有183.4万家。从注册量增长来看，2020年达到最高，约34万家。其中，2016年至2021年上半年，我国房屋租赁相关公司共计注册133.15万家，占全国总数的72.6%。

　　2021年上半年房屋租赁相关企业新增约18万家，同比增长13.2%。与2020年相比，2021年上半年房屋租赁增长量也持续走高。

　　可以预见，大城市、经济发达城市还将积极扩大保障性租赁住房供给，这也会继续带动住房租赁相关行业的发展。而保障性租赁住房，作为年轻人奋斗的起点，即将成为当下新的趋势。尤其是人口净流入的大城市，加快保障性租赁住房供应，为新就业大学生、青年人等提供住房保障尤为重要。

　　诚然，发展保障性租赁住房相比发展房地产而言，地方政府的积极性或许会有不足。长时间以来，地方政府习惯于将房地产作为刺激经济的手段。而发展保障性租赁住房往往需要政府有一定投入，还要给予众多政策支持，单从经济效益来看，可能不如发展房地产有吸引力。

　　但同时也应该看到，在“房住不炒”的大背景之下，房地产长效机制建设正在逐步完善，过度依赖房地产的老路越来越走不通。地方政府应将眼光放长远，以缓解新市民、青年人的住房困难为己任。

　　更值得注意的是，保障性租赁住房在政府给予土地、财税、金融等政策支持的基础上，应充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给。《关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台了众多支持性政策，帮助企业降低建设和运营成本，实现资金平衡，有利于引导更多房地产开发企业和租赁企业发展保障性租赁住房，有望成为房地产开发企业实现转型发展的一条新路。

结语

　　近几年，各大城市都在“抢人”，不管是一线、二线还是三四线城市，相关政策、落户门槛、折扣补贴……但引进人才，还需要留得住人才。各城市在忙着抢人时候，也得注意结合自身的实际情况，因地制宜地调整相关激励措施。因为引进人才，最终还是要看当地有什么样的企业，让人才取得多少发展。如果不能人尽其才，物尽其用，仅靠一套打了折的房子来留人，还是略显勉强。

　　只有真正站在人才的角度上考虑、解决他们最为关注的问题，才能促使人才自愿扎根于新城市，真正为城市的发展和进步贡献力量。

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