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     根据财政部、税务总局、住房城乡建设部联合于2021年7月15日发布的《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021年第24号)，

自10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对企事业单位等向个人、

专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

     此次发布的《公告》将租赁住房房产税优惠从向个人出租住房，扩大到向“个人+专业化规模化住房租赁企业”出租住房，税收优惠

范围更广。此举无疑对住房租赁企业是利好。

     1.5%和4%，简单的两个税率，其背后关乎亿万租客、住房租赁企业、金融机构等多重主体构建的住房租赁市场的未来。而这一市场，

或将进入新的生态。

    各地细则开始落地，

    租购并举的新居住时代真来了?

    近期，北京、上海、成都、杭州等热点城市第二批集中供地陆续收官，配建保障性租赁住房、人才公寓、共有产权房等保障性住房成为

此轮土地集中出让的“标配”。云南是三部门印发《公告》之后，第一个出台相关政策贯彻执行的省份。其在政策中明确，相关企业在开业

报告或备案城市中持有或者经营租赁住房500套(间)及以上或者建筑面积1.5万平方米及以上，将享受到特定的税收优惠。

珠海在10月21日印发的《珠海市加快发展保障性租赁住房的实施意见》明确提出，全市将新增筹集建设保障性租赁住房不少于1万套;“十四

五”期间，全市新增筹集建设保障性租赁住房不少于1.5万套。

     南京市不仅承诺“十四五”期间将筹建保障性租赁住房不少于12.5万套，还表示将为近25万户新市民、青年人提供租赁补贴;上海市则提

出建立保障性租赁住房租金定价机制，价格略低于市场价，并进一步整顿规范住房租赁市场秩序。

    在建设用地方面，广州市重点规定宅地出让配建保障住房建面不低于10%;杭州市则明确了“十四五”期间，全市年度租赁住房用地供应面

积占出让住宅用地供应面积的比例达到10%以上，新增保障性租赁住房套数占新增住房供应套数的比例力争达到30%以上。毋庸置疑，一个租

购并举的新居住时代，正加速到来。

      降税利好，租赁企业压力能缓解几分?

     假设一家住房租赁企业向个人出租住房取得收益200万元，《公告》出台之前，该企业需要缴纳：

     增值税：200/(1+5%)*5%=9.5万元

     房产税：(200-9.5)*12=22.86万元

     而在10月1日之后，该企业需要缴纳：

     增值税：200/(1+1.5)*1.5%=2.96万元

     房产税：(200-2.96)*4=7.88万元

     由此可见，《公告》出台以后，住房租赁企业向个人出租住房取得收益200万元一共可以节税21.52万元，优惠力度不小。

   “受益于税收新政，10月起我们就能享受向个人出租住房5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，预计第四季度能减免增值税13.68万元。”

厦门信息集团有限公司财务人员胡玲玲在接受海西晨报采访时表示，今年以来，公司享受公共租赁住房房产税减免176.31万元，享受增值税

减免121.69万元。公司准备将减税省下的资金用于完善租赁住房的配套设施、配套服务以及公共配套项目的建设等。

      作为中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，福州也在加快推进社会租赁住房建设，2020年至2022年，全市计划新增各类租赁住房10

万套。这些房源来自集体用地、国有出让用地、产业和高校集中区用地的新建项目，工业厂房改建项目以及盘活存量房源。福州税务部门对外

表示，此次政策减税内容多、力度大，包括增值税减免、房产税减免等内容，充分体现了对于长租公寓企业降低税费负担的导向，对福州发展

社会租赁住宅带来很大利好。

    “降税+公募REITs两大相关政策的落地，可谓双喜临门。”王戈宏在近期接受证券日报采访时表示，拥有长期主义理念的大资本将增加从

源头持有租赁性物业的积极性，培育机构运营商，越来越多相关方将进入，将对行业产生巨大影响，虽尚需时间，但这一赛道会越发规范和壮大。

　   在王戈宏看来，房产税的降低，对持有性物业租赁经营者有着巨大的意义。“过去7年，我们一直按照12%的税率缴纳房产税，假如租金规

模是1000万元，以前是交120万元，现在是交40万元，省下的80万元，我们可以做很多事，这将极大地提高回报率。”

    “降税可以提升企业参与租赁业务的积极性。当前，租赁企业的盈利空间较窄，不少企业尚未实现盈利，面临较大的经营压力。降低租赁企

业的增值税、房产税会减轻企业的税负成本，可以有效缓解租赁企业的经营压力，调动企业参与的积极性，长期稳定运营，为市场提供更加多元

化、品质化的租赁住房服务。”贝壳研究院相关人士表示，目前住房租赁市场面临的职住不平衡问题突出，降低房产税能够推动企事业单位将持

有的闲置房源用于出租，一方面解决员工住房问题，另一方面能够有效增加保障性租赁房屋供给，优化房源供给结构，有利于职住平衡。

借着降税利好东风，各路资本纷纷涌进长租市场，如何降本增效，降低运营成本，也是抢占长租赛道的关键。悠租云长租公寓SaaS系统

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　　自如方面负责人则表示，“该政策有利于解决租赁行业此前普遍面临的税收负担较重、盈利空间较窄的问题，通过减轻企业税负，激发市场主

体参与住房租赁的积极性，扩大市场化、保障性住房租赁房源的供给。”

　　中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，这些减税政策有助于增加住房租赁企业和企事业单位的住房租赁收益，在刺激住房租

赁市场增加有效供给的同时，也有助于降低住房租赁价格，减轻住房租赁者的租房负担。

　　也有网友表示，这是对"房子是用来住的，不是用来炒的"最好的诠释。

　　目前，各方对降税政策普遍表示乐观，认为降低住房租赁企业和企事业单位的住房租赁增值税和房产税，将有助于降低市场租房价格。

　　竞争加剧，入局长租公寓行业还有机会吗?

　　9月23日，仲量联行发布最新《中国长租公寓市场白皮书》指出，10家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套翻番增长

至2020年底的73万套。大型房企非但没有退出，反而争相加大了布局力度。如龙湖、万科等头部房企就在持续布局租赁住房赛道。

　　根据年报显示，2018-2021年上半年，万科泊寓开业增速分别为100%、83.33%、29.45%以及16.26%，龙湖冠寓开业增速分别为253.33%、

41.51%、20%以及18.99%。

　　今年上半年，泊寓营业收入13.19亿元，同比增长25.6%，整体出租率达95%，客户净推荐值达85%，续租率达58%;冠寓营业收入达10.66亿元，同

比增长45.63%，整体出租率达94.1%。

　　同时，《白皮书》中指出，越来越多的投资机构正将目光聚焦在中国长租公寓的开发投资上，且对稳定回报率预期普遍保持在4.5%-5.5%，但较

2018年有明显下降趋势。

　　“资产价值过高”以及“土地和资产获取困难” 被认为是中国长租公寓市场投资者面临的两项最大挑战。此外，“资产流动性过低，导致退出困

难”成为第三大挑战，可见退出机制也是投资者最关注的话题之一。还有21%的人认为国内长租公寓市场税收过高。

　　值得一提的是，长租市场经过7年发展，经营能力不足的企业已陆续离场，而在今年以来各项利好政策及强监管之下，又有不少新的企业进军长租公

寓领域。例如，珠江租赁推出首个长租公寓品牌“珠实新寓”，首创置业推出首个集租式品牌“繁星”，恒隆地产则推出长租公寓品牌“恒隆府”，绿地

香港推出长租公寓品牌“菁舍”。

　　“长租公寓是国家解决住房矛盾的重要手段之一，要坚持长期主义，首先就是要把经营做好，然后资产才能保值增值。”绿地香港菁舍长租业务负责

人孙漠林认为，长租公寓市场仍然是高速增长的潜力市场，预计到2025年将保持24%复合增长率。目前，头部企业仍未形成能力代差，后发机会仍然存

在;市场机构化水平较低，长租公寓占租房市场的比例不足10%。从经营效益上讲，敬畏市场，真正沉下心把运营做好的企业才能够脱颖而出。

　　过去几年，长租公寓是当之无愧的资本风口。房企系、酒店系、创业系、房产中介系等公寓品牌纷纷进入市场，国家队也不甘示弱，很多城市都推出

了租赁地块或者配建、自持租赁住房。而如今大势已变，国家政策大力扶持建设保障性租赁房，对长租公寓必然具有分流和替代效应。

　　如今入局长租公寓，一定要努力搭上国家大力发展保障性租赁住房这班车。

　　目前各地政府还是依靠本地国有租赁平台来落实和推进保障性租赁住房建设，比如广州的城投和珠江租赁，深圳的人才安居集团，上海的城方，南京的

东南集团。但对于管理和运营，地方国企平台的效率比市场要低很多，长租公寓企业可以主动对接地方租赁国企，输出轻资产服务，包括项目策划、运营管

理、拓客招商，甚至是申请优惠等等。本着服务政府、打通环节、获得信任的原则，积极作为、主动对接用地主体和政府，牵头推进项目落地，赢得各方信

赖，掌握市场的主动权。

      一个崭新的租赁时代已然到来。

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