政策红利和人口红利下，住房租赁行业迎来了最好的机会通道，成为市场热点，而这些年，行业内也一直在加速“内卷”。这个行业

经历过资本青睐的成长加速期，也经历过多领域企业加入的白热化竞争期，还遭遇了百年不遇的“黑天鹅”，在如今这个尚未成熟、

商业模式尚未完全跑通的行业，千军万马过独木桥，公寓运营商们是继续内卷还是另辟蹊径、差异化竞争?

01 长租公寓行业步入“内卷化”时代

1、创业系先入场，房企系和国家队后来居上

我国长租公寓起源于2010年，包括魔方、YOU+、自如等在内的创业系品牌公寓最先入场，但由于受到资源限制，尽管品牌众多，整

体发展规模较为缓慢。至2015-2016年，房企系公寓品牌开始进入市场，因具有雄厚的资金、资产实力、品牌背书、以及产品打造能

力，房企系长租公寓的扩张速度和品牌效应对市场上其他背景的机构运营商带来了一定冲击。2017年，面对市场的刚性需求、国家租

赁政策的有力引导，国家队强势出击，对市场起到示范性作用，长租公寓市场发展也逐步进入井喷期。

2、 头部玩家表现亮眼，行业内部暗潮涌动

在政策的指引下，集中式长租公寓市场规模化、头部化的发展趋势已初步形成。截至2021年二季度，TOP20集中式长租公寓累计开业

规模约65万间，管理规模近100万间。其中，头部企业已形成规模优势，开业规模TOP3的万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓开业规模均

超7万间，总开业规模31.70万间，占比TOP20开业规模49%，行业集中度进一步提升。

除了头部玩家外，其他品牌公寓也是你追我赶，力争上游。在克而瑞租售发布的《2021年上半年度集中式长租公寓管理规模榜单》中，

入榜TOP20的企业管理规模门槛为1.65万间，TOP10企业管理规模超3.5万间。且自去年以来，榜单变动加大，有不少企业积极拓展租

赁业务，也有部分企业因经营管理不佳，不断缩减规模。

3、跻身红海，分羹不易

行业发展近十年，内在问题也慢慢浮出水面：在行业整体缺乏积累、沉淀与思考的情况下，公寓企业盲目争夺资源和资金来扩张规模，

而租赁行业本身又存在租金回报率低、利润率低的特征，从而企业渐渐处于较为无序的竞争状态。

在这样的竞争氛围下，部分公寓企业难承重负，自2018年来，就不断有企业被暴出资金链断裂、暴雷等情况，这种情况又在2020年

疫情的催化下不断加剧，蛋壳公寓暴雷事件轰动整个业界。在这样一片红海中浮沉，玩家们有彷徨也有不安，想要新入场的公寓企业，

是否还有勇气“下海”呢?

02 供需结构错配是行业“内卷”的根源之一

想要找到突破口，则先需要沉下心来找到问题的根源所在。目前，供需结构错配是行业内存在的重要矛盾之一。

1、市场环境分析：新蓝领人口为就业主力

又到一年毕业季，据官方数据显示，今年高校毕业生数量将达到900多万人次，堪称历史之最。毕业生们走出校园走入社会，也会带

动庞大的租赁需求。而在去年，我国874万人普通高校毕业生中，研究生1.79万人，本科生有16.80万人，高职有16.19万人。其中，高

职学生就业率为85.95%，大大高于本科生的79.23%。这也意味着，初入职场的蓝领人员更多，在外打拼所产生的的租住需求也会更高。

国家统计局也公布过，在我国9亿劳动人口中，其中4亿人为蓝领，是白领人口的2倍。而在4亿蓝领人口中，有1.2亿人就业于新型服务

业，是“都市新蓝领”，约1亿为制造业的流水线工人，8000万为字面意思上的工地搬砖人，其余的则为农民工，他们合在一起，构成

了城市系统里最大的打工人群体。

工作生活在一、二线城市核心区域的都市新蓝领，包括餐饮服务、酒店住宿、房产经纪人、美容美发师、交通物流、物业管理人员等，

多为80后和90后，合计占比近70%，且随着00后人群的增长，新蓝领人群的规模也在不断壮大。

在消费升级和“互联网+”的大趋势下，新时代的“打工人”在对待工作和生活的态度上产生了新特点，例如在日常消费中，除了关注价

格因素外，他们也更看重个性、服务和品牌(信息来源：DCCI互联网数据研究中心)。这样的他们对于工作的福利，例如是否提供住宿，以

及居住空间的舒适度和服务品质上也会提出更多新的要求。

2、产品供应分析：白领公寓为主流，产品同质化严重

然而，与实际需求有所差异的是，目前我国长租公寓行业所供应的公寓产品主要包括服务式公寓、白领公寓和企业公寓，其中白领公寓为

市场主流。规模排名前20的房企系公寓品牌皆布局了白领公寓，而涉及企业公寓业务的房企仅有1/4。市场上所供应的有专业运营管理的

企业公寓与实际需求存在巨大缺口。

此外，目前市场上机构化品牌公寓产品同质化严重，缺乏辨识度。市面上的大多数品牌白领公寓都以20-30㎡小户型为主，装修简单，配

备有基本家电家具设施，再设置一定空间的公共活动区域，所提供的服务也过于基础且单一。而企业公寓也多是为企业员工提供“一张床”

服务，在差异化、人性化的产品设计上并没有太大突破。

寻根究底，这是因为很多公寓企业缺乏思考与创新、照猫画虎的结果，对于前期客户定位、产品定位缺少较为清晰的认知，多为别人怎么

做我也怎么做，由此，很难建立起自身品牌核心竞争力，也使得租房群体无法对租金价格高、产品一般的长租公寓产生较高的认可度。

3、租赁关系分析：租金支付诉求不匹配，租赁关系不稳定

当下，住房租赁市场的消费群体主要是应届毕业生、外来务工人员等新市民人群，因不具备购买住房的经济实力而选择承租房屋，对他们

而言，租房是刚性需求。这类群体最大的特点之一就是收入不高、事业不稳定，从而导致的结果是：租金支付力较低、频繁换工作导致租

赁系不稳定，这与公寓企业所追求的长期稳定的租赁关系、稳定的现金流入以及较低的违约风险相矛盾。

住房租赁市场较为常规的支付方式为“押一付三”，部分机构运营商为避免短租或租期不稳定带来的交易风险，以及为了企业发展所需求

的资金快速回笼，甚至希望租客一次性支付半年或一年租金。对于初入职场的90、95后租赁群体来说，无论是筹集几千元的押金，或一次

拿出半年或一年租金，都承担着很大压力。

03 供需匹配，从细节开始

针对供需结构错配的矛盾，部分公寓企业也逐步意识到，长租公寓行业是一个有厚度的行业，与其无端内卷，不如在大潮流的进程中寻找

自己擅长的领域，创造自己的产品基因，同时促进行业整体良性循环、良性竞争。

1、激活有效需求，客户分级、产品细化

首先，为了降低同质化，公寓企业可以针对性地获取客群，推出有区分度的公寓产品。以美国为借鉴，美国市场上的租赁住房产品按照目标客源的

市场定位可以分为豪华型、中高端型、中端型、中低端型、低端型和补贴型，我们的公寓企业也可以将客群分级，实现产品定位、运营精细化，将

白领公寓一家独大扩大到人才公寓、青年公寓、服务式公寓、蓝领公寓、大型租赁社区等细分市场、细分品类百花齐放，甚者以蓝领公寓为例，可

以针对不同行业、地域蓝领客群细分到产业园企业宿舍、城市基层奋斗者宿舍、中高端蓝领企业公寓等。住房租赁供给端的多元化产品结构也可更

好助力实现社会各层次“职住平衡”。

2、客户需求针对性，增强客户黏性

其次，需要明确所针对客户的需求，打造客户所需要的产品与服务。只有当客户觉得你有价值的时候，当你的客户能在需要某产品或者服务第一时

间想到你的时候，才能真正实现增强了“客户粘性”。对于公寓企业来说也是如此，要让客户对住宿产品以及附加服务有认同感和归属感，才能做

到长期留存。

以企业公寓为例，与白领公寓所不同的是，企业公寓所面临的客户包括大B端和C端，因而，运营商既需要保障企业员工的日常居住需求，也要尽可

能地创造使企业端认同的核心价值。针对C端，企业员工作为住户更在乎的是居住空间、功能、舒适度、私密性等问题，而B端，企业则更在乎员工

安全性、员工日常管理(例如男女分区、是否存在夜不归宿的问题等)、住宿成本等。而不同类型的企业、企业员工(年龄结构、性别结构等)会有更大

差别的需求。企业公寓运营商能否尽最大可能同时满足B端&C端客户的需求，是建立企业客户信任感和依赖感的关键。

3、运营赋能，注重品牌壁垒打造

业内专业人士曾说过，住房租赁项目的前策阶段决定了该项目成功的70%，而剩下的30%则需要靠好的运营来提效赋能。而在运营过程中，无论是

想要满足租户的需求，抑或是为了公寓企业自身降本提效，都离不开智能化的科技手段来为项目保驾护航。

例如，企业公寓运营商轻松寓，旗下产品3.0系列，利用智能化PMS系统，精准管理到床位。标配人脸系别系统、指纹密码锁、智能新风系统等，以

智能化手段优化美好居住体验。

4、打破传统租住模式、服务理念，附加值创造，与客户协同发展

此外，住房租赁行业作为生活服务行业，可以围绕“住”为核心大胆拓宽服务范畴，打破传统租住模式，针对客户“租住”以外的需求为客户提供增

值服务，一方面可以精细化服务，进一步增强客户黏性，另一方面，创造附加价值，打破传统盈利模式，使得公寓企业与租客之间协同发展。

同样以企业公寓为例，根据中智咨询调研所得，在对蓝领员工的管理中，企业最关注的内容排名前三的是：蓝领加班管理(59%)、蓝领员工招聘管理(56%)

以及蓝领员工薪酬水平(50%)，另有近四成的企业关注蓝领员工的福利管理。此外，由于新一代年轻人从事一线蓝领的意愿较低，因此在员工薪酬到位的

同时，企业也十分重视新生代蓝领员工的管理，同时十分关注员工晋升与技能人才的培养。

由此，公寓企业运营商在为企业员工提供住宿的同时，针对企业需求提供员工管理一站式服务，包含企业员工培训、企业福利设置、企业安全监管等服

务，为企业赋能，协同发展。

04 总 结

真正的强者是有在红海中开拓蓝海的能力的，就像“海底捞”一样，在竞争激励的红海餐饮领域，硬生生用“服务至上”策略打造出了属于自己的蓝海。

而住房租赁企业，也可以在住房租赁快速发展的大趋势下，通过不断修炼内功，找到自己的立足点，只有自身强大了，才能做到无所畏惧。顺，则借

欢迎关注悠租云公众号获取长租行业新动态，了解房源曝光、运营管理、数据分析等降本提效技巧，抢占长租市场先机，提升竞争力。

也可添加小鱿鱼企业微信，获取悠租云最新产品和服务信息：https://www.yozuyun.com/sz

注：本文选自迈点，转载此文旨在传递更多信息。

若有来源标注错误或侵犯您的合法权益，请联系我们更正、删除。